Cómo redactar un contrato de arras que te permita echarte atrás si el banco no te da la hipoteca

La firma de un contrato de arras representa el momento en que el sueño de una nueva casa se materializa en un compromiso legal. Sin embargo, para usted, como comprador que depende de financiación externa, este documento puede convertirse en una trampa financiera. El pánico a perder una señal de miles de euros porque el banco, en el último momento, deniega la hipoteca, es una preocupación real y fundada. La mayoría de los consejos se limitan a sugerir que se incluya «una cláusula», pero esta recomendación es peligrosamente simplista.

El enfoque estándar asume que el contrato es un documento equilibrado. Mi perspectiva como abogado contractualista es radicalmente opuesta: debe abordar la redacción de este contrato no como un acuerdo amistoso, sino como un ejercicio de blindaje contractual. No se trata solo de qué cláusulas incluir, sino de cómo redactarlas para que sean inexpugnables, previendo la letra pequeña hostil y reequilibrando la asimetría de riesgo que, por defecto, juega en su contra. No basta con mencionar la financiación; hay que convertirla en la piedra angular que sostiene o anula todo el acuerdo, sin dejar resquicios a la interpretación.

Este artículo no es una simple guía. Es una estrategia defensiva. Le enseñaré a pensar como su propio abogado, a desglosar cada sección del contrato de arras para identificar las palancas de negociación y a construir una fortaleza legal alrededor de su capital. Desde la elección crítica entre arras penitenciales y confirmatorias hasta la redacción de una condición suspensiva que resista cualquier imprevisto, dominará las tácticas para que la denegación de una hipoteca sea una salida segura y no una catástrofe económica.

Para navegar con seguridad por este proceso, hemos estructurado esta guía como una hoja de ruta legal. A continuación, encontrará un análisis detallado de los puntos críticos que debe dominar antes de estampar su firma en cualquier contrato de arras.

Arras penitenciales vs confirmatorias: la diferencia de una palabra que te puede costar 20.000 €

El error más grave y frecuente que comete un comprador es no comprender la abismal diferencia entre los tipos de arras. No es una cuestión semántica; es la línea que separa la posibilidad de desistir del contrato de la obligación de cumplirlo o enfrentar consecuencias devastadoras. Por defecto, si el contrato no especifica nada, el Código Civil español interpreta que las arras son confirmatorias. Esto significa que la señal es un mero anticipo del precio y que ambas partes están obligadas a completar la compraventa. Si usted se echa atrás porque el banco no le concede la hipoteca, el vendedor podría exigirle judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños y perjuicios que podría superar con creces la señal entregada. Un caso real frecuente es el del comprador que pierde 25.000€ por una redacción ambigua que un juez interpretó como arras confirmatorias.

Para su protección, el contrato debe especificar, de forma clara e inequívoca, que se trata de arras penitenciales. Este tipo de arras, regulado en el artículo 1454 del Código Civil, es el único que permite a ambas partes desistir unilateralmente del contrato. Si usted, como comprador, desiste, pierde la cantidad entregada como señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolverle el doble de la cantidad que usted entregó. Esta estructura crea un equilibrio de riesgo y le proporciona una vía de escape definida si la financiación falla. Su objetivo es asegurarse de que el contrato contenga la terminología legal precisa que le otorga esta facultad.

La redacción debe ser a prueba de interpretaciones. No basta con hablar de «señal» o «penalización». Para que las arras sean consideradas penitenciales, el contrato debe incluir frases explícitas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es muy estricta al respecto y exige una voluntad indudable de las partes para acogerse a esta figura. Según explican desde despachos especializados, es fundamental incluir la frase «cualquiera de las partes podrá desistir unilateralmente» y hacer mención expresa al artículo 1454. Este es su primer y más importante escudo legal.

Qué plazo poner en las arras para tener tiempo de sobra con el banco en agosto

El tiempo es un factor crítico en su estrategia. Un plazo demasiado corto para la firma de la escritura pública ante notario es una soga al cuello, especialmente si depende de una entidad bancaria. Los bancos tienen sus propios ritmos, que incluyen tasación, estudio de riesgos y comités de aprobación. Estos procesos pueden dilatarse inesperadamente, y subestimar este factor es un error que le puede costar la señal. El escenario se agrava drásticamente en periodos vacacionales como el mes de agosto en España, cuando las plantillas se reducen y los plazos se extienden de forma notoria.

Negociar un plazo generoso no es una comodidad, es una necesidad estratégica. Mientras que el vendedor intentará acortarlo para asegurarse la venta cuanto antes, su deber es defender un horizonte temporal que le dé un margen de seguridad realista. Olvídese de los 60 días que pueden parecer estándar. Como norma defensiva, debe luchar por un plazo mínimo de 90 días. Este periodo de tres meses le proporciona el colchón necesario para gestionar la solicitud de la hipoteca con varias entidades, comparar ofertas y, sobre todo, absorber cualquier retraso imprevisto por parte del banco, del tasador o de la gestoría.

Para argumentar su postura, puede apoyarse en los plazos medios de gestión hipotecaria. Según un análisis de los tiempos de aprobación hipotecaria, incluso en periodos normales, el proceso puede llevar hasta 45 días en bancos tradicionales.

Tenga en cuenta también el límite legal. Aunque puede negociarse, debe saber que el tiempo máximo en el que un contrato de arras está vigente es, por norma general, de 6 meses desde el momento de la firma, como señalan expertos del Colegio Oficial de Abogados de Madrid. Si el plazo se agota, es posible acordar una prórroga, pero esta debe formalizarse por escrito y ser firmada por ambas partes antes del vencimiento del plazo original. No dé por sentada una prórroga; es una nueva negociación donde su posición puede ser más débil.

Gastos según ley o según pacto: cómo evitar pagar la plusvalía municipal si eres comprador

La compra de una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos cuya responsabilidad, a menudo, es motivo de conflicto. El contrato de arras es el lugar donde debe quedar zanjada, por escrito, la atribución de cada uno de estos costes. Aunque el Código Civil establece un reparto por defecto, la ley permite que las partes pacten una distribución diferente. El vendedor, conocedor de esta flexibilidad, puede intentar trasladarle gastos que, por ley, le corresponderían a él. Su misión es identificar estos puntos y fijar una posición contractual firme.

El gasto más polémico es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Por ley, este impuesto corresponde íntegramente al vendedor, ya que grava la ganancia que ha obtenido por el aumento de valor del suelo durante el tiempo que ha sido propietario. Sin embargo, no es raro encontrar contratos con cláusulas genéricas como «todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán a cargo del comprador». Esta redacción es una trampa que le haría asumir miles de euros que no le corresponden. El contrato debe especificar expresamente: «La Plusvalía Municipal será a cargo exclusivo de la parte vendedora».

Otro punto crucial es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La ley establece que el responsable del pago frente al ayuntamiento es quien sea propietario a día 1 de enero. Sin embargo, es práctica habitual y justa que el coste se prorratee entre comprador y vendedor según el tiempo que cada uno ha sido propietario durante el año. El contrato debe detallar este prorrateo, especificando la fecha exacta de corte para el cálculo. Del mismo modo, debe quedar claro quién asume los gastos de la notaría (la ley los atribuye mayoritariamente al vendedor) y del registro (a cargo del comprador). Dejar estos puntos al «uso y costumbre» es abrir la puerta a disputas costosas el día de la firma.

La cláusula que te protege si descubres aluminosis entre las arras y la notaría

Entre la firma de las arras y la escritura pública pueden transcurrir varios meses. ¿Qué ocurre si en ese lapso descubre que la vivienda tiene graves problemas estructurales como aluminosis, o cualquier otro vicio oculto que no era aparente durante las visitas iniciales? Un contrato de arras estándar no le protege adecuadamente en esta situación. Por ello, es imperativo incluir cláusulas que le permitan realizar verificaciones técnicas y, más importante aún, que le otorguen el derecho a desistir del contrato sin penalización si se detectan defectos graves.

Su mejor arma es la inclusión de una condición suspensiva vinculada al resultado de una inspección técnica. Esta cláusula supedita la eficacia del contrato a que un informe técnico realizado por un arquitecto o aparejador de su elección certifique que el inmueble se encuentra en condiciones óptimas de habitabilidad y libre de defectos estructurales. La redacción debe ser precisa, indicando que si el informe revela vicios ocultos cuyo coste de reparación supere una cantidad determinada (por ejemplo, 3.000 €), usted tendrá la facultad de resolver el contrato, con la consiguiente devolución íntegra de las arras entregadas. Esto convierte la inspección en una condición objetiva y no en una mera opinión.

No se conforme con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que le pueda facilitar el vendedor. Aunque son documentos necesarios, a menudo son superficiales. Una inspección contratada por usted es la única garantía real. Además de los vicios ocultos, el contrato debe protegerle frente a otras contingencias, como la aparición de deudas con la comunidad de propietarios (derramas extraordinarias aprobadas pero no comunicadas) o la existencia de infracciones urbanísticas no prescritas. Estas responsabilidades deben quedar claramente establecidas para evitar sorpresas financieras el día de la firma.

Cuánto pagar de arras: por qué dar más del 10% es un riesgo innecesario

La cantidad a entregar en concepto de arras es un punto de negociación, no una cifra impuesta. Aunque la costumbre en el mercado inmobiliario español ha consolidado un porcentaje, es crucial que entienda la lógica que hay detrás para no exponer su capital innecesariamente. El propósito de las arras es doble: para el vendedor, es una garantía del compromiso del comprador; para usted, es la cantidad que está poniendo en riesgo. Por tanto, su objetivo es que esa cifra sea lo suficientemente significativa para demostrar seriedad, pero lo más baja posible para minimizar su exposición.

La práctica habitual sitúa la señal en un rango concreto. Un análisis del sector inmobiliario español, como el que se puede encontrar en publicaciones de entidades como Bankinter, confirma que el importe que se entrega en concepto de arras suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. No existe una obligación legal de fijarlo en el 10%. De hecho, cualquier cantidad superior a ese 10% debe ser vista con suspicacia y rechazada de plano. Ofrecer o aceptar pagar un 15% o un 20% no le otorga más derechos; simplemente aumenta drásticamente la cantidad de dinero que podría perder si algo sale mal.

Desde una perspectiva estratégica, usted debería empezar la negociación proponiendo un 5% del precio de venta. Esta cantidad ya representa una suma considerable y demuestra un compromiso firme. Si el vendedor presiona para llegar al 10%, puede aceptarlo como parte de la negociación, pero esa debería ser su línea roja. Ceder más allá de ese punto no le aporta ninguna ventaja y solo incrementa la asimetría de riesgo en su contra. Recuerde que, hasta la firma de la escritura, ese dinero no es parte del pago de la casa; es una garantía que está en juego. Cuanto menor sea la cantidad en juego, más sólida será su posición defensiva.

Cheque bancario vs transferencia OMF: cuál usar para pagar la casa ante notario

Llegado el día de la firma ante notario, la transferencia del dinero restante es el último paso. Sin embargo, la forma en que se realiza este pago no es trivial. Las dos opciones más seguras y aceptadas son el cheque bancario y la transferencia OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos), que se realiza a través del sistema del Banco de España. Cada método tiene sus propias implicaciones en cuanto a coste, seguridad y, sobre todo, horarios, que pueden afectar al éxito de la operación.

La transferencia OMF es, en términos de seguridad y trazabilidad, la opción superior. Al canalizarse a través del Banco de España, el dinero se mueve de forma inmediata y certificada de una cuenta a otra, dejando un rastro digital incontestable, lo cual es una garantía frente a la normativa de blanqueo de capitales. Sin embargo, tiene una limitación crítica: la hora de corte. Generalmente, las transferencias OMF deben ordenarse antes de las 14:00h para que lleguen en el mismo día. Si su firma en notaría es por la tarde, esta opción puede no ser viable, y un retraso podría interpretarse como un incumplimiento contractual.

El cheque bancario, por otro lado, ofrece mayor flexibilidad horaria. Es un documento emitido por su banco que garantiza los fondos, ya que el importe ha sido previamente retirado de su cuenta. Puede entregarse en la notaría a cualquier hora. Su principal desventaja es una seguridad y trazabilidad ligeramente inferiores a la OMF y, en ocasiones, un coste de emisión más elevado. Es fundamental que sea un cheque bancario y no un cheque personal, que no ofrece ninguna garantía al vendedor. La elección entre uno y otro dependerá de la hora de la firma y de las comisiones que aplique su entidad.

La siguiente tabla comparativa resume las características clave de cada método de pago para la firma de la escritura:

Por qué una subida del Euríbor del 1% reduce tu capacidad de compra en 30.000 €

El mayor temor de un comprador a crédito es, sin duda, la denegación de la hipoteca. Este riesgo se ha intensificado en un entorno de tipos de interés volátiles. Una subida del Euríbor, aunque parezca pequeña, tiene un impacto directo y brutal en la cantidad que el banco está dispuesto a prestarle. Esto se debe a que el banco calcula la cuota mensual y la compara con sus ingresos (ratio de endeudamiento). Si los tipos suben, la cuota para un mismo capital es más alta, por lo que, para mantener la cuota en un nivel aceptable para sus ingresos, el banco le prestará menos dinero. Una subida de un solo punto porcentual en el tipo de interés puede reducir su capacidad de compra en decenas de miles de euros, haciendo que la hipoteca que le habían pre-aprobado verbalmente ya no sea viable.

Aquí es donde su contrato de arras debe ser su salvavidas. La solución es la redacción de una condición suspensiva por no obtención de financiación. Esta es la cláusula más importante de todo el contrato para usted. Debe estipular, de manera explícita, que el contrato solo será efectivo si usted obtiene una hipoteca con unas condiciones determinadas (importe, plazo y tipo de interés máximo) de una entidad financiera en el plazo pactado. Y lo más crucial: debe indicar que, si no se cumple esta condición por causas no imputables a su voluntad, el contrato quedará sin efecto y usted tendrá derecho a la devolución íntegra de las arras.

Pudiera darse el caso de que, por cualquier motivo, a última hora el banco no le diera la hipoteca al comprador durante el plazo para escriturar. No va a ser ni la primera ni la última vez que ocurre. En esos casos, el comprador no solo se quedaría sin comprar la casa, sino que, igualmente, perdería la cantidad adelantada como arras, porque el incumplimiento del contrato sería por su culpa. De ahí que al comprador le interese mucho incluir esta cláusula.

– Pablo Romero, Abogado en Granada – Mi Abogado de Confianza

Para que esta cláusula sea un verdadero blindaje, debe ser específica. Tal y como recomiendan portales inmobiliarios de referencia, para poder recuperar las arras que entregaste, debe figurar una cláusula en el contrato que lo exprese de forma explícita. No valen formulaciones vagas. Debe detallar el importe mínimo de financiación que necesita, el plazo máximo de la hipoteca y, fundamental, un tipo de interés máximo que está dispuesto a aceptar (por ejemplo, «Euríbor + 1,2%»). Esto le protege de que el banco le ofrezca una hipoteca con condiciones abusivas y el vendedor alegue que «sí le han concedido financiación». La cláusula debe ser su escudo, no una redacción ambigua que genere más problemas.

Cuánto pagarás realmente de ITP en tu Comunidad Autónoma según tu perfil

Más allá del precio de venta, el coste fiscal más importante que deberá afrontar como comprador de una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Un error común es asumir que se trata de un porcentaje fijo en toda España, cuando la realidad es muy diferente. El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que significa que cada una de ellas legisla su propio tipo impositivo general, así como una serie de tipos reducidos y bonificaciones que dependen de su perfil como comprador.

El tipo general del ITP puede variar significativamente, oscilando habitualmente entre el 6% y el 10% del valor de la escritura, dependiendo de la comunidad. Por ejemplo, mientras que en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%, en Cataluña o la Comunidad Valenciana puede llegar al 10%. Esta diferencia de 4 puntos porcentuales, para una vivienda de 250.000 €, supone una diferencia de 10.000 € en impuestos. Por lo tanto, es absolutamente esencial que, antes de firmar las arras, conozca el tipo exacto que se aplica en la región donde va a comprar.

Además, debe investigar a fondo los tipos reducidos. La mayoría de las comunidades ofrecen importantes rebajas fiscales si cumple ciertos requisitos. Los más comunes suelen aplicarse a:

• Jóvenes menores de 35 años.
• Compradores de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad.
• Adquisiciones de vivienda habitual en municipios pequeños o en riesgo de despoblación.

Estos tipos reducidos pueden bajar el impuesto hasta el 3% o 4%, lo que supone un ahorro fiscal masivo. No conocer o no aplicar correctamente estas bonificaciones es dejar miles de euros sobre la mesa. Su cálculo de la viabilidad financiera de la operación debe incluir una estimación precisa del ITP que realmente pagará, no una estimación basada en tipos generales o en lo que se paga en otra comunidad.