Contrato de arras penitenciales: ¿Cómo redactarlo para asegurar que le devuelvan el doble si el vendedor se echa atrás?

Ha encontrado la casa perfecta. Después de meses de búsqueda, es esa. La ve, la siente suya y el pánico se instala: el miedo a que otro comprador se adelante, a que el vendedor se arrepienta o, peor aún, a cometer un error en el papeleo que le haga perderla. La solución habitual que todos proponen es firmar un contrato de arras cuanto antes para «atar» la operación. Se habla de dar una señal, normalmente del 10%, y de fijar una fecha para la escritura.

Sin embargo, este enfoque simplista es una trampa. Un contrato de arras no es un mero trámite, es un campo de minas legal donde una palabra mal puesta o una cláusula omitida puede tener consecuencias devastadoras. Puede obligarle a comprar incluso si el banco le deniega la hipoteca, o permitir que el vendedor se eche atrás devolviéndole simplemente su dinero, dejándole sin la casa y habiendo perdido un tiempo precioso. La verdadera protección no reside en la rapidez, sino en la precisión del lenguaje utilizado.

Pero, ¿y si la clave no fuera simplemente rellenar un formulario, sino construir un auténtico blindaje contractual? Este artículo adopta la perspectiva de un abogado civilista para desglosar, palabra por palabra, cómo debe redactar cada sección del contrato de arras penitenciales. No se trata de teoría legal, sino de una guía práctica para armar su contrato con cláusulas de protección específicas que le den el control de la situación y garanticen su derecho a recibir el doble de la señal si el vendedor desiste.

A lo largo de las siguientes secciones, analizaremos los puntos críticos del contrato, desde la correcta definición de las arras hasta la gestión de imprevistos como la financiación o las cargas ocultas. Este es el manual para asegurar que su compromiso de compra sea inquebrantable.

Arras confirmatorias vs penitenciales: el error de redacción que le puede obligar a comprar aunque no quiera

Este es el punto de no retorno de su contrato. La distinción entre arras confirmatorias y penitenciales no es un mero tecnicismo; es la cláusula que define si usted y el vendedor pueden o no desistir libremente de la operación. Un error aquí anula por completo el «blindaje» que busca. Las arras confirmatorias (reguladas por el artículo 1124 del Código Civil) son un simple anticipo del precio. Si una de las partes se echa atrás, la otra no puede quedarse la señal o devolver el doble, sino que puede exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar a la otra parte a comprar o vender.

Para un comprador, esto es un riesgo inaceptable. Por el contrario, las arras penitenciales, y solo estas, son las que se rigen por el artículo 1454 del Código Civil y permiten el desistimiento. Si el comprador desiste, pierde la señal entregada. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble. La clave está en la redacción: el contrato debe especificar de forma explícita, clara e inequívoca que las arras son «penitenciales» y que se acogen al artículo 1454 del Código Civil. De lo contrario, según confirma la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, se interpretarán por defecto como confirmatorias, dejándole legalmente atado a la compra.

Plazo de escrituración: ¿Por qué debe pedir al menos 60 días si necesita hipoteca?

El plazo para firmar la escritura pública de compraventa no es una fecha arbitraria; es su póliza de seguro contra los imprevistos bancarios. Fijar un plazo demasiado corto, como 30 o 45 días, es una imprudencia si depende de financiación externa. El proceso de concesión de una hipoteca en España, incluso en un escenario optimista, consume un tiempo considerable que a menudo se subestima. Es un error pensar que con la aprobación verbal del banco es suficiente.

El cronograma realista implica varias etapas ineludibles. Primero, la tasación oficial de la vivienda puede tardar entre 7 y 10 días. A continuación, el comité de riesgos del banco analiza su perfil y la tasación, un proceso que puede llevar otros 10-15 días. Una vez aprobado, el banco debe enviarle la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), y aquí empieza un plazo legal clave: la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 establece un periodo de reflexión obligatorio de 10 días durante los cuales usted no puede firmar la hipoteca. Sumando la coordinación final con la notaría (3-5 días), el proceso mínimo ya suma entre 40 y 45 días, sin contar posibles festivos, retrasos o peticiones de documentación adicional.

Por tanto, solicitar un plazo de 60 a 90 días no es un capricho, sino una medida de prudencia. Este margen le protege en caso de que su primera opción bancaria falle y necesite iniciar el proceso con otra entidad, evitando así perder las arras por incumplimiento del plazo. Es fundamental que el contrato de arras incluya una cláusula que condicione la compraventa a la obtención de la financiación, aunque muchos vendedores se niegan a aceptarla. Un plazo amplio es, en la práctica, su mejor alternativa.

Señal de reserva: ¿Es imprudente entregar más del 10% del valor del piso en las arras?

La cantidad a entregar como señal en un contrato de arras es un punto de negociación clave que define el nivel de riesgo para ambas partes. Aunque no existe una cifra obligatoria por ley, la costumbre ha consolidado un estándar. De hecho, entregar un 10% del precio total es lo habitual en zonas de alta demanda como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. Esta cifra se considera un punto de equilibrio: es lo suficientemente significativa para demostrar un compromiso firme por parte del comprador y para disuadir al vendedor de buscar otras ofertas.

Sin embargo, en un mercado competitivo, un vendedor puede presionarle para entregar una cantidad superior, como un 15% o 20%, como muestra de mayor solvencia. Aquí es donde debe actuar con extrema cautela. Entregar una cantidad superior al 10% crea una asimetría de riesgo en su contra. Si por cualquier motivo personal usted desiste, la pérdida económica es mucho mayor. Pero el verdadero peligro oculto afecta al vendedor: si este se arrepiente, debe devolverle el doble (un 30% o 40% del precio de venta), una suma de la que podría no disponer, abocándole a un largo y costoso litigio judicial para recuperar su dinero.

La recomendación es clara: resista la presión de superar el 10%. Si el vendedor insiste como condición indispensable, una salvaguarda es proponer que la cantidad que exceda de ese 10% sea depositada ante notario, en lugar de entregársela directamente a él. Esta medida garantiza la disponibilidad de los fondos en caso de incumplimiento por su parte.

Muebles y electrodomésticos: cómo incluirlos en las arras para no encontrar la casa vacía al escriturar

Uno de los disgustos más frecuentes al tomar posesión de una vivienda es descubrir que elementos que usted daba por incluidos han desaparecido. La cocina sin electrodomésticos, el mueble del salón hecho a medida retirado o los aparatos de aire acondicionado desmontados. Para evitar esta situación, la solución reside en la precisión quirúrgica del contrato de arras. No basta con una mención genérica como «la vivienda se entrega con los muebles de la cocina».

La estrategia correcta es crear un Anexo de Inventario detallado y, a ser posible, fotográfico, que formará parte indivisible del contrato de arras. Este anexo debe ser firmado por ambas partes en todas sus páginas. No se limite a listar los elementos; sea exhaustivo. Documente la marca y el modelo de los electrodomésticos principales (frigorífico, horno, lavadora). Si hay muebles de especial valor o diseño, inclúyalos. El protocolo ideal es fotografiar cada estancia y cada elemento relevante, adjuntando estas imágenes al anexo. Es una diligencia que apenas lleva tiempo y que le ahorrará discusiones y reclamaciones futuras.

Es importante también saber distinguir entre bienes muebles y bienes inmuebles por incorporación. Tal y como señalan los expertos, la correcta catalogación de los bienes es un seguro adicional frente a malentendidos.

Los bienes inmuebles por incorporación como cocina amueblada o aire acondicionado por conductos forman legalmente parte de la vivienda, pero listarlos igualmente evita cualquier discusión

– Sierra Abogados, Blog jurídico especializado en derecho inmobiliario

Para un blindaje total, puede incluso añadir una cláusula penal específica en el contrato de arras que estipule una compensación económica (por ejemplo, 3.000 €) si en el momento de la escritura se constata la falta de alguno de los elementos inventariados. Esta medida disuade eficazmente al vendedor de llevarse algo que no le corresponde.

Causas de fuerza mayor: ¿Qué pasa con las arras si fallece una de las partes antes de la firma?

Aunque es un escenario que nadie desea contemplar, es una eventualidad que un abogado prudente debe prever en el contrato. ¿Qué sucede si el comprador o el vendedor fallece entre la firma de las arras y la escritura pública? Contrariamente a lo que se podría pensar, el contrato no se anula automáticamente. El Código Civil es claro: las obligaciones contractuales, incluidos los derechos y deberes derivados de un contrato de arras, no se extinguen con la muerte.

Estas obligaciones se transmiten a los herederos legales de la parte fallecida. Si fallece el vendedor, sus herederos están obligados a vender la propiedad en las condiciones pactadas. Si se niegan, estarían incumpliendo el contrato, lo que le daría a usted el derecho a exigir la devolución del doble de las arras. Si es el comprador quien fallece, sus herederos tienen la obligación de continuar con la compra. Si renuncian a ella (o a la herencia en su totalidad), se consideraría un desistimiento y perderían la señal entregada.

El principal problema en estos casos es el tiempo. El proceso de aceptación de una herencia, la liquidación de impuestos y la inscripción de los nuevos titulares puede demorar muchos meses, bloqueando la operación y superando con creces el plazo de escrituración fijado. Para mitigar este riesgo, se puede incluir una cláusula específica de resolución por causa de fuerza mayor. Dicha cláusula puede estipular que, en caso de fallecimiento o incapacidad sobrevenida de una de las partes, el contrato se resolverá automáticamente, devolviéndose las arras en su cantidad simple, sin penalización para nadie. Es una forma de proteger a ambas partes de un limbo legal prolongado.

Deuda buena vs deuda mala: ¿Hasta qué porcentaje de LTV (Loan to Value) es seguro endeudarse para invertir?

La firma del contrato de arras es un compromiso financiero que va más allá de la simple señal. Implica que usted tiene la capacidad de afrontar el pago total del inmueble. Por ello, antes de firmar, es crucial realizar un ejercicio de honestidad financiera y comprender hasta dónde es prudente endeudarse. Un LTV (Loan to Value) o «relación préstamo-valor» demasiado alto puede poner en riesgo no solo su estabilidad financiera futura, sino también las propias arras que acaba de entregar.

Generalmente, las entidades bancarias en España financian hasta un 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos) para una primera vivienda. Esto significa que debe aportar, como mínimo, el 20% restante más un 10% adicional para gastos e impuestos (ITP, notaría, registro). Endeudarse por encima de este umbral, buscando financiaciones del 90% o 100% (cada vez más infrecuentes), es una señal de alerta. Aumenta su riesgo de que el banco rechace la operación en la fase final de análisis, dejándole sin hipoteca y, si no negoció bien el plazo, sin las arras.

Más allá del LTV, el indicador clave es la tasa de esfuerzo. Como norma general, el Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Superar este porcentaje le sitúa en una posición de vulnerabilidad ante subidas de tipos de interés o imprevistos económicos. Un análisis de riesgo bancario detectará una tasa de esfuerzo elevada y podría denegar la operación, incluso si el LTV es aceptable.

Firma en Notaría: por qué debe leer el borrador 3 días antes y no fiarse de la lectura rápida presencial

El acto de firma ante notario es la culminación de todo el proceso. Sin embargo, la confianza ciega en este trámite es un error. La lectura del notario, aunque obligatoria, suele ser rápida y está plagada de lenguaje técnico que puede escapar a un comprador no experto. Su última línea de defensa no es el día de la firma, sino los días previos. Usted tiene el derecho a revisar el borrador de la escritura con antelación, y debe ejercerlo sin excepción.

De hecho, si va a firmar una hipoteca, la Ley 5/2019 establece como derecho irrenunciable del comprador recibir toda la documentación, incluido el borrador del contrato, con una antelación mínima de 10 días. Incluso sin hipoteca, es una práctica de diligencia debida solicitar el borrador al menos 3 días laborables antes de la fecha de firma. Este tiempo le permite leerlo con calma y, preferiblemente, con el asesoramiento de su abogado. El objetivo es verificar que todo lo pactado en el contrato de arras se ha trasladado correctamente a la escritura pública.

Durante esta revisión, debe prestar especial atención a varios puntos críticos:

• Correspondencia con la Nota Simple: Verifique que los datos de la vivienda (descripción, metros cuadrados, referencia catastral) coinciden exactamente con la Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Inexistencia de Cargas Nuevas: Compruebe que no han aparecido cargas, embargos o servidumbres que no estuvieran declaradas en la nota simple que revisó al firmar las arras.
• Imputación de Gastos: Revise que el reparto de los gastos de notaría, registro y la plusvalía municipal se ajusta a lo pactado y a la ley.
• Cláusulas de Última Hora: Asegúrese de que no se han añadido cláusulas nuevas con las que no esté de acuerdo.
• Identificación de las Partes: Verifique que los nombres completos y DNI de todos los compradores y vendedores son correctos.

Detectar un error el día de la firma genera una situación de estrés y presión que le puede llevar a aceptar condiciones desfavorables. La revisión previa es su garantía de una firma segura y sin sorpresas.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): ¿Cómo saber si debe pagar el 6%, el 8% o el 10% en su Comunidad Autónoma?

Una vez que la escritura está firmada, sus obligaciones no terminan. Comienza la fase fiscal, y el pago más importante es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es una competencia cedida a las Comunidades Autónomas, lo que significa que el tipo impositivo varía drásticamente dependiendo de dónde se ubique la vivienda. No existe un tipo único para toda España, y conocer el porcentaje correcto es fundamental para calcular el coste total real de la operación.

Los tipos generales suelen oscilar entre el 6% y el 10%. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6%, mientras que en Cataluña o la Comunidad Valenciana asciende al 10%. Además, la mayoría de las autonomías contemplan tipos reducidos para ciertos colectivos, como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o para la compra de viviendas de protección oficial. Estos beneficios fiscales pueden suponer un ahorro de miles de euros, por lo que es crucial investigar la normativa específica de su región.

Sin embargo, el mayor error es calcular el ITP basándose únicamente en el precio de compra. Hacienda tiene la última palabra y no se basa en el precio pactado, sino en el «valor de referencia» oficial del Catastro. Si este valor de referencia es superior al precio que usted ha pagado, la administración liquidará el impuesto sobre su valor, no sobre el suyo. Esto puede generar una «liquidación complementaria» meses después de la compra, exigiéndole el pago de la diferencia más los intereses correspondientes. Antes de firmar, es imprescindible consultar el valor de referencia de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro para evitar sorpresas fiscales desagradables.

En definitiva, un contrato de arras bien redactado es su herramienta más poderosa para asegurar la compra de su vivienda. Para aplicar esta precisión quirúrgica a su caso particular y garantizar un blindaje total frente a cualquier imprevisto, el siguiente paso lógico y prudente es la consulta con un abogado especialista en derecho inmobiliario.