Cuánto pagarás realmente de ITP en tu Comunidad Autónoma según tu perfil

La compra de una vivienda de segunda mano es un momento emocionante, pero el entusiasmo inicial puede verse empañado por la complejidad del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Muchos compradores se centran únicamente en el tipo general de su comunidad autónoma, asumiendo que es un cálculo sencillo. Sin embargo, esta visión es incompleta y puede llevar a sorpresas muy desagradables en el presupuesto final.

La mayoría de las guías se limitan a listar los porcentajes, pero obvian los detalles cruciales. Hablan de bonificaciones de forma genérica, sin entrar en la letra pequeña de los requisitos de renta o patrimonio. Mencionan la importancia de declarar un valor correcto, pero no explican cómo afrontar la nueva y agresiva herramienta de Hacienda: el Valor de Referencia Catastral, que desde 2022 puede obligarte a pagar impuestos por un valor superior al que realmente has pagado.

Este artículo adopta una perspectiva diferente, la de un gestor fiscal. No nos quedaremos en el porcentaje. Desglosaremos el coste fiscal real de la operación. La clave no está en saber que el ITP en Madrid es del 6%, sino en entender por qué en Cataluña podrías pagar casi el doble y, más importante, cómo puedes acogerte legalmente a los tipos reducidos del 4% o 5% si cumples ciertos perfiles. Te guiaremos para que tu presupuesto sea a prueba de Hacienda.

Analizaremos en detalle los puntos que realmente marcan la diferencia en tu bolsillo: desde las batallas de valor con la administración hasta los errores más comunes al rellenar el Modelo 600 que pueden derivar en sanciones. A lo largo de este análisis, desvelaremos las claves para navegar este laberinto fiscal, optimizar tu carga tributaria y cerrar la compra con la certeza de no haber pagado un euro de más.

ITP en Madrid vs Cataluña: por qué comprar la misma casa te cuesta un 4% más en impuestos

Una de las mayores fuentes de confusión y sobrecostes para los compradores es la enorme disparidad del ITP entre Comunidades Autónomas. No es una diferencia menor; estamos hablando de miles de euros por la misma operación. El ejemplo más claro es el contraste entre la Comunidad de Madrid y Cataluña. Mientras que Madrid mantiene una política fiscal más laxa para atraer inversión, Cataluña se posiciona en el extremo opuesto.

Para ilustrarlo con números: la Comunidad de Madrid aplica un tipo general del 6% sobre el valor de la vivienda. En cambio, Cataluña ha implementado una reforma que establece un sistema progresivo. A partir de junio de 2025, el tipo aplicable es del 10% para viviendas de hasta 1.000.000€, y puede llegar hasta el 13% para valores superiores. Esto significa que para una vivienda de 300.000€, un comprador en Madrid pagaría 18.000€ de ITP, mientras que en Cataluña la cifra ascendería a 30.000€. Son 12.000€ de diferencia por el mismo inmueble.

Esta brecha fiscal se ha ampliado con la última reforma catalana. La Generalitat ya se encontraba entre las regiones con el ITP más elevado, junto a la Comunidad Valenciana y las Islas Baleares. Con esta medida, la diferencia respecto a comunidades con tipos más bajos se vuelve aún más significativa. Por ello, antes de fijar un presupuesto, es fundamental no solo conocer el precio de la vivienda, sino también el coste fiscal real que implicará su adquisición en una ubicación concreta.

Esta disparidad obliga al comprador a realizar un análisis geográfico de su inversión. La decisión de comprar en una u otra comunidad puede tener un impacto directo en la viabilidad financiera del proyecto. Comprender estas diferencias es el primer paso para una planificación presupuestaria rigurosa y sin sorpresas.

Menores de 35 años y familias numerosas: cómo reducir el ITP al 4% o 5% legalmente

A pesar de los elevados tipos generales en algunas comunidades, la ley contempla importantes bonificaciones para ciertos colectivos. Los más beneficiados suelen ser los compradores menores de 35 años y las familias numerosas. Acogerse a estos tipos súper reducidos, que pueden bajar el ITP al 5%, 4% o incluso menos, es la forma más efectiva de conseguir un ahorro sustancial. Sin embargo, aquí es donde la «letra pequeña fiscal» se vuelve crucial.

Estos beneficios no son automáticos y exigen cumplir una serie de condiciones muy específicas que varían enormemente entre comunidades. Por ejemplo, en Cataluña, para acceder al tipo reducido del 5%, un menor de 32 años (edad ampliada a 35 a partir de junio de 2025) no puede superar una base imponible en su última declaración de IRPF de 36.000€. Para las familias numerosas, este tipo reducido se aplica si la vivienda se destina a ser su residencia habitual.

Otras comunidades imponen sus propias reglas. En Madrid, los jóvenes pueden acceder a un tipo del 4%, pero la vivienda no debe superar los 120 metros cuadrados. En Castilla y León, el tipo del 4% para menores de 36 años en su primera vivienda habitual solo aplica si esta tiene un valor mínimo de 150.000€ y se encuentra en el medio rural. No cumplir uno solo de estos requisitos invalida la bonificación y obliga a pagar el tipo general, con el consiguiente descalabro presupuestario.

Si una familia numerosa o monoparental con un ingreso conjunto anual inferior a 30.000€ compra una vivienda habitual en Cataluña, el ITP será del 5%, aplicándose también cuando una persona menor de 32 años o con discapacidad igual o superior al 65% compren una vivienda habitual.

– Aplicación práctica de bonificaciones en diferentes comunidades

Por tanto, antes de dar por sentado un ahorro, es imperativo verificar cada condición: edad, nivel de renta, valor del inmueble, uso futuro de la vivienda y, en ocasiones, hasta su superficie. Un análisis previo y honesto de la situación personal y familiar es el único camino para aplicar estas bonificaciones con seguridad jurídica.

El peligro del Valor de Referencia: qué hacer si Hacienda dice que tu piso vale más de lo que pagaste

Uno de los mayores riesgos fiscales en la compra de vivienda desde 2022 es el llamado Valor de Referencia del Catastro. Este es el valor mínimo por el que, según Hacienda, debes tributar, independientemente del precio que hayas pactado con el vendedor. Si el precio de compra es inferior a este valor de referencia, la Administración Tributaria te exigirá liquidar el ITP sobre su valor, que es más alto. Esto da lugar a una «guerra de valores» en la que el comprador sale perdiendo si no actúa con previsión.

Imagina que compras una vivienda por 200.000€, pero su Valor de Referencia es de 230.000€. Aunque tú hayas pagado 200.000€, Hacienda te obligará a calcular el ITP sobre los 230.000€. Esta diferencia de 30.000€, con un tipo del 10%, supone un pago extra de 3.000€ que no tenías previsto. La administración dispone de cuatro años para revisar tu autoliquidación y, si detecta esta discrepancia, te enviará una liquidación complementaria con la cuota adicional, intereses de demora y una posible sanción.

Entonces, ¿qué hacer? La anticipación es la mejor defensa. Antes de firmar la escritura, es fundamental consultar el Valor de Referencia en la Sede Electrónica del Catastro. Si es significativamente superior al precio de mercado o al precio que has acordado, tienes varias opciones:

• Documentar la realidad del inmueble: Si el piso necesita una reforma integral, tiene defectos estructurales o cualquier otra circunstancia que justifique un precio inferior, documéntalo con fotografías, informes técnicos o presupuestos.
• Aportar una tasación pericial contradictoria: Si Hacienda inicia un procedimiento de comprobación, puedes encargar una tasación oficial a un perito independiente para defender el valor real de la compra.
• Tributar por el Valor de Referencia: A veces, para evitar un largo y costoso litigio con la administración, la opción más pragmática es aceptar y tributar por el valor que marca el Catastro, asumiendo el sobrecoste.

La clave es no ignorar este valor. Como establece la normativa fiscal desde 2022, el Valor de Referencia es la base imponible mínima, y la carga de la prueba para demostrar que el valor real es inferior recae sobre el contribuyente.

Modelo 600: plazos para presentarlo y cómo rellenarlo sin errores

Una vez firmada la escritura de compraventa, la siguiente obligación ineludible es la presentación y pago del ITP a través del Modelo 600. Este trámite administrativo es tan importante como el propio pago, ya que un error o un retraso pueden acarrear intereses y sanciones. El plazo para cumplir con esta obligación es estricto.

Según la normativa vigente, el comprador dispone de un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura para presentar la autoliquidación del impuesto. Es crucial no confundir días hábiles con días naturales, ya que los sábados, domingos y festivos no computan. Superar este plazo, aunque sea por un día, generará recargos por presentación extemporánea.

Rellenar el Modelo 600 puede parecer intimidante, pero siguiendo unos pasos clave se puede hacer sin problemas. Cada Comunidad Autónoma tiene su propia plataforma telemática, pero los datos requeridos son similares. Los errores más comunes suelen estar en la identificación de los sujetos pasivos y del inmueble:

• Sujetos pasivos: Si la compra la realiza un matrimonio en régimen de gananciales, cada cónyuge debe presentar su propio Modelo 600 por el 50% del valor de la compra. Es un error común presentar un único modelo a nombre de los dos.
• Identificación del inmueble: Es obligatorio introducir la referencia catastral completa y sin errores. Este dato es el que utiliza Hacienda para cruzar información con el Catastro y verificar el Valor de Referencia.
• Base imponible: Debes declarar el valor por el que tributas, que, como hemos visto, debe ser el mayor entre el precio de compra y el Valor de Referencia.

El proceso suele concluir con el pago telemático a través de una pasarela de pago o generando una carta de pago para abonar en una entidad bancaria colaboradora. Una vez pagado, se debe presentar telemáticamente la autoliquidación junto con una copia digital de la escritura de compraventa. Guardar el justificante de presentación es fundamental para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Cuándo se paga ITP y cuándo AJD: el lío de los impuestos en compras con hipoteca

Una de las confusiones más extendidas entre los compradores es la diferencia entre el ITP y el IVA, y dónde encaja el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aclarar este punto es vital, ya que son impuestos incompatibles entre sí en una misma operación. La regla general es simple: el ITP se paga en la compra de viviendas de segunda mano, mientras que el IVA se paga en la compra de obra nueva directamente al promotor.

El problema se complica cuando entra en juego el AJD. Este impuesto tiene dos modalidades: una cuota fija (simbólica, por el papel timbrado) y una cuota variable. La cuota variable del AJD es la que genera dudas. Se aplica sobre ciertos documentos notariales, y su tipo varía entre el 1% y el 2% según la comunidad. La clave es que el AJD (cuota variable) sí es compatible con el IVA, pero no con el ITP.

Esto nos deja con dos escenarios principales:

1. Compra de vivienda de segunda mano: El comprador paga el ITP (entre el 6% y el 13%). No hay IVA ni AJD variable sobre la compraventa. Si se firma una hipoteca para la compra, la constitución de esa hipoteca sí genera AJD, pero desde 2018, este impuesto lo paga el banco, no el cliente.
2. Compra de vivienda de obra nueva: El comprador paga un 10% de IVA (o 4% en viviendas de protección oficial) sobre el precio de compra. Además, debe pagar la cuota variable del AJD sobre la escritura de compraventa. Aquí el comprador paga ambos impuestos: IVA + AJD.

Como bien explican los expertos, la naturaleza de la vivienda define el camino fiscal. En este sentido, la aclaración de profesionales del sector es fundamental para evitar errores de concepto.

La vivienda nueva tributa por IVA, no por ITP. En una compra de obra nueva en Cataluña se aplica generalmente un 10% de IVA sobre el precio, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) con cuota fija de 0,30 euros por pliego y cuota variable.

– Notaría Jaime Calvo, Blog sobre ITP en Cataluña 2025

Para visualizarlo de forma clara, la siguiente tabla resume los impuestos aplicables en las operaciones más comunes, según un análisis de los principales portales inmobiliarios.

ITP vs AJD según tipo de operación

Tipo de operación	Impuesto aplicable	Quién lo paga	Base imponible
Vivienda segunda mano	ITP (6-13%)	Comprador	Precio de compra
Vivienda nueva	IVA (10%) + AJD (1-2%)	Comprador	Precio + Responsabilidad hipotecaria
Constitución hipoteca	AJD	Banco (desde 2018)	Responsabilidad hipotecaria
Extinción condominio	AJD (1-1,5%)	Adquirente	Valor del exceso

Método objetivo vs real: cómo ahorrar cientos de euros eligiendo la fórmula de cálculo de la plusvalía

Aunque no es un impuesto que pague el comprador, entender cómo funciona la plusvalía municipal del vendedor puede convertirse en una poderosa herramienta de negociación. La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno desde la última transmisión. Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, el vendedor ahora puede elegir entre dos métodos de cálculo, y debe optar por el que le resulte más favorable.

Los dos métodos son:

• Método Objetivo: Es el cálculo tradicional. Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo en función de los años que se ha sido propietario. Este método no tiene en cuenta el precio real de compra o venta.
• Método Real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. A esta ganancia real se le aplica la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

¿Por qué le interesa esto al comprador? Si el vendedor se enfrenta a una plusvalía muy alta, su margen de negociación de precios será menor. Si, por el contrario, la plusvalía es baja o incluso inexistente (si no ha habido ganancia real, no se paga), tendrá más flexibilidad. Pedirle al vendedor una simulación de su plusvalía te da una idea de su posición de fuerza negociadora.

Además, en esta negociación, la referencia catastral vuelve a ser protagonista. Este identificador único es la base para cualquier cálculo relacionado con el Catastro. Asegurarse de que la referencia que figura en todos los documentos es la correcta es una obligación. Según el propio Catastro, la correcta consignación de la referencia catastral en la escritura pública libera de la obligación de hacer declaraciones adicionales, simplificando trámites futuros.

Usar la información fiscal a tu favor es una estrategia inteligente. Entender la situación del vendedor te permite ajustar tu oferta y argumentar mejor una rebaja de precio. Por ejemplo, si el Valor de Referencia es inferior al precio de mercado, puedes usarlo como argumento para que el vendedor ajuste su precio a la baja, lo que a su vez reduciría la plusvalía que él tendría que pagar por el método real.

El impuesto silencioso: por qué pagas un 1,5% extra de AJD al comprar obra nueva

Al comparar una vivienda de segunda mano con una de obra nueva, muchos compradores se fijan solo en la diferencia entre el ITP y el IVA (por ejemplo, un 6% de ITP en Madrid frente a un 10% de IVA). A primera vista, la segunda mano parece más barata fiscalmente. Sin embargo, esta comparación olvida un actor clave: el impuesto silencioso de la obra nueva, que es la cuota variable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Como vimos, al comprar obra nueva se paga IVA y, además, el AJD. Este último impuesto, que suele rondar el 1,5% en la mayoría de comunidades, se suma al 10% de IVA, elevando la carga fiscal total al 11,5%. Esto reduce significativamente la supuesta ventaja fiscal de la segunda mano en comunidades con ITP bajos. En regiones con un ITP más alto, la segunda mano sigue siendo más cara, pero la diferencia se acorta.

Veámoslo con un ejemplo claro sobre una vivienda de 300.000€:

Coste fiscal total: Segunda mano vs Obra nueva

Tipo vivienda	Impuestos aplicables	Coste sobre 300.000€	Porcentaje total
Segunda mano Madrid	ITP 6%	18.000€	6%
Segunda mano Cataluña	ITP 10%	30.000€	10%
Obra nueva España	IVA 10% + AJD 1,5%	34.500€	11,5%
Obra nueva Cataluña 2025	IVA 10% + AJD 3,5%	40.500€	13,5%

El caso de Cataluña es especialmente notable. Con la reforma fiscal de 2025, el AJD se incrementará del 2,5% al 3,5%. Esto significa que comprar una vivienda de obra nueva en Cataluña tendrá una carga fiscal total del 13,5% (10% de IVA + 3,5% de AJD). Este coste supera incluso al tipo general del ITP para la mayoría de las viviendas, eliminando cualquier ventaja fiscal teórica de la obra nueva.

Este «impuesto silencioso» es un peaje fiscal que debe incluirse en cualquier presupuesto comparativo. Ignorar el AJD en la ecuación de la obra nueva es un error de cálculo que puede costar miles de euros y llevar a una decisión de compra basada en premisas financieras incorrectas. Es fundamental calcular siempre la suma de todos los impuestos aplicables para tener una visión real del desembolso.

Cómo leer una Nota Simple del Registro para descubrir deudas ocultas del propietario

Más allá de los impuestos, el último gran riesgo en una compra de segunda mano son las cargas o deudas que pueda arrastrar la vivienda. La herramienta fundamental para detectar estos problemas es la Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad. Este documento es una radiografía jurídica del inmueble y su lectura atenta es un paso de diligencia debida que ningún comprador debería saltarse. Solicitarla es sencillo y económico, y puede ahorrarte problemas muy serios en el futuro.

Una Nota Simple se estructura en varios apartados, pero hay tres que requieren tu máxima atención:

1. Descripción de la finca: Aquí se detallan las características físicas del inmueble (superficie, linderos, distribución) y su referencia catastral. Es crucial verificar que lo descrito coincide exactamente con la vivienda que vas a comprar. Cualquier discrepancia podría indicar problemas de legalidad urbanística.
2. Titularidad: Este apartado indica quién o quiénes son los propietarios legales de la finca. Debes asegurarte de que la persona que te está vendiendo la propiedad es, en efecto, el titular registral con plena capacidad para vender. A veces pueden aparecer varios propietarios (una herencia, por ejemplo) y todos deben consentir la venta.
3. Cargas y gravámenes: Esta es la sección más crítica. Aquí es donde se revelan las «deudas ocultas». Debes buscar con atención la existencia de hipotecas pendientes, embargos por deudas con la administración (Hacienda, Seguridad Social), servidumbres (de paso, de luces) que limiten el uso de la propiedad, o cualquier otra anotación que afecte al inmueble.

Si la Nota Simple revela una hipoteca, debes exigir al vendedor que la cancele registralmente antes o en el mismo acto de la compraventa, entregando un certificado de deuda cero del banco. Si existen embargos, estos deben ser levantados antes de la firma. Ignorar estas cargas significa que, como nuevo propietario, podrías heredar la responsabilidad de esas deudas.

En definitiva, leer una Nota Simple no es un mero trámite, es tu principal seguro contra sorpresas. Es el paso final para garantizar que el precio que pagas es por una propiedad libre de cargas y no por un problema ajeno.

Para poner en práctica estos consejos, el siguiente paso consiste en solicitar la Nota Simple actualizada del inmueble que te interesa y verificar su Valor de Referencia en el Catastro antes de tomar cualquier decisión.