Plusvalía Municipal: ¿Cómo demostrar que ha vendido a pérdidas para no pagar ni un euro al Ayuntamiento?

Si compró su vivienda en el pico de la burbuja inmobiliaria, probablemente alrededor de 2007, y la ha vendido recientemente por un precio inferior, es muy posible que se sienta frustrado y confundido. Encima de la pérdida patrimonial, el Ayuntamiento le reclama el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal. Parece un contrasentido, ¿verdad? Pagar un impuesto sobre una ganancia que nunca existió.

Muchos contribuyentes asumen que es una batalla perdida y pagan sin rechistar. Otros se limitan a presentar las escrituras, esperando que el consistorio actúe de oficio. Sin embargo, la realidad es más compleja y, afortunadamente, más favorable para usted de lo que parece. La clave no está en la generosidad de la administración, sino en un principio constitucional fundamental: la capacidad económica. Gracias a varias sentencias del Tribunal Constitucional, la ley está de su parte.

Pero este derecho no se ejerce de forma automática. Exige una acción proactiva por su parte. En lugar de pensar como un simple contribuyente, debe actuar como un estratega fiscal. ¿Y si la verdadera clave no fuera simplemente «recurrir», sino construir un expediente de prueba tan sólido que el Ayuntamiento no tenga más opción que reconocer la inexistencia de la ganancia? Este es el enfoque que le ahorrará cientos, o miles, de euros.

En esta guía, le dotaré de las herramientas y argumentos legales para defender sus intereses. Analizaremos los métodos de cálculo, los plazos, las vías de reclamación y, lo más importante, cómo acreditar de forma fehaciente que no hubo incremento de valor, para que pueda solicitar la «no sujeción» al impuesto y no pagar ni un euro que no le corresponde.

Para ayudarle a navegar por este proceso, hemos estructurado este artículo en varias secciones clave que abordan cada aspecto del impuesto, desde su cálculo hasta las estrategias de reclamación y planificación.

Sumario: Guía completa sobre la plusvalía municipal en ventas con pérdidas

• Método objetivo vs real: ¿Qué fórmula de cálculo de la Plusvalía le ahorra más dinero en su caso?
• Plusvalía en herencias: ¿Hay que pagar el impuesto municipal aunque no se venda el piso heredado?
• Cómo recurrir una Plusvalía mal calculada: pasos para recuperar su dinero del Ayuntamiento
• ¿Quién paga la plusvalía? Diferencias entre compraventa, donación y herencia
• Plazos para pagar la Plusvalía: ¿Son 30 días o 6 meses? Evite recargos innecesarios
• Venta con pérdidas patrimoniales: cómo acreditar que no hubo ganancia para conseguir la «no sujeción» al impuesto
• Estrategia de salida: ¿Cómo planificar la venta futura para minimizar el impacto fiscal de la plusvalía?
• La nueva Plusvalía Municipal: ¿Objetiva o Real? Cómo elegir el método de cálculo para pagar menos al Ayuntamiento

Método objetivo vs real: ¿Qué fórmula de cálculo de la Plusvalía le ahorra más dinero en su caso?

Tras la reforma legal, el contribuyente tiene el derecho de elegir entre dos sistemas para calcular la base imponible del impuesto. Esta elección no es trivial; puede significar la diferencia entre pagar una cantidad considerable o reducirla drásticamente. Comprender ambos métodos es su primera línea de defensa.

El método objetivo, el tradicional, presume una ganancia basándose en el valor catastral del suelo y unos coeficientes aprobados por el Ayuntamiento, que varían según los años de tenencia del inmueble. Este método ignora por completo el precio real de compra y venta. Es una estimación teórica que, en muchos casos de venta a pérdidas, genera una «plusvalía fantasma».

Por otro lado, el método de estimación directa o «real» se basa en la ganancia patrimonial efectivamente obtenida. Se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Si este resultado es negativo o cero, no hay ganancia y, por tanto, no debería haber impuesto. Para un vendedor que compró en 2007 y vende ahora más barato, este es, en principio, el método que reflejará su realidad económica.

Por ejemplo, en un caso práctico en Madrid con una vivienda comprada en 2006 por 290.000€ y vendida 15 años después por 370.000€, la ganancia real fue de 80.000€. Dependiendo del valor catastral del suelo, el método objetivo podría haber resultado incluso más ventajoso. La lección es clara: siempre debe calcular el impuesto por ambas vías antes de presentar la autoliquidación. La ley le permite elegir la que resulte en una cuota tributaria inferior.

Plusvalía en herencias: ¿Hay que pagar el impuesto municipal aunque no se venda el piso heredado?

Una duda frecuente surge en las transmisiones por herencia. El hecho imponible de la plusvalía municipal se produce con la transmisión de la propiedad, independientemente de si esta es onerosa (compraventa) o lucrativa (herencia, donación). Por tanto, la respuesta es sí: los herederos deben liquidar el impuesto por el mero hecho de adquirir el inmueble, aunque no tengan intención de venderlo a corto plazo.

El impuesto grava el incremento de valor del suelo que se ha generado durante el tiempo que el fallecido fue propietario del inmueble. Los herederos se subrogan en la obligación de pago. Sin embargo, el marco legal introduce matices importantes. Al igual que en una compraventa, si se puede demostrar que no ha habido un incremento de valor real del terreno, se podría defender la no sujeción al impuesto. Esto es especialmente relevante si el fallecido compró la propiedad en un pico del mercado.

Un caso particular interesante es la extinción de condominio entre herederos. Si varios hermanos heredan un piso y uno de ellos se lo adjudica compensando económicamente a los demás, el Tribunal Supremo ha empezado a admitir que, bajo ciertas condiciones, esta operación no constituye una transmisión patrimonial que deba tributar por plusvalía, al no haber una alteración real en el patrimonio.

Además, los plazos son diferentes. Como confirman las normativas fiscales, en las herencias se dispone de seis meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogables otros seis meses si se solicita en tiempo y forma, a diferencia de los 30 días hábiles en una compraventa. Este tiempo extra es crucial para recopilar la documentación y analizar la mejor estrategia fiscal.

Cómo recurrir una Plusvalía mal calculada: pasos para recuperar su dinero del Ayuntamiento

Si ya ha pagado una plusvalía que considera indebida, o si el Ayuntamiento le ha notificado una liquidación a pesar de sus pérdidas, no todo está perdido. El sistema legal español le proporciona un camino claro para la reclamación. Su principal aliado es la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, que protege el principio de capacidad económica.

El primer paso es administrativo. Debe presentar un escrito de rectificación de autoliquidación y solicitud de ingresos indebidos ante el propio Ayuntamiento. En este documento, debe argumentar por qué no procede el pago (inexistencia de hecho imponible por venta a pérdidas) y adjuntar todas las pruebas: escrituras de compra y venta, justificantes de gastos, etc. Si el Ayuntamiento rechaza su solicitud, el siguiente paso es interponer un recurso de reposición en el plazo de un mes.

Si la vía administrativa se agota sin éxito (ya sea por desestimación expresa o por silencio administrativo), se abre la puerta a la vía contencioso-administrativa. Este recurso se presenta ante el juzgado correspondiente y, aunque es un proceso más largo y complejo, tiene altas probabilidades de éxito si su caso está bien fundamentado. En esta fase, un informe pericial que acredite la pérdida de valor puede ser una prueba determinante.

La jurisprudencia reciente es un gran respaldo para el contribuyente. Como asesor fiscal, siempre subrayo la importancia de las decisiones judiciales que marcan el camino:

La Sentencia 339/2024 del Tribunal Supremo reconoce que las liquidaciones firmes pueden ser anuladas si no hubo incremento real del valor, basándose en principios constitucionales como la capacidad económica.

– Tribunal Supremo, Sentencia 339/2024 de 28 de febrero

¿Quién paga la plusvalía? Diferencias entre compraventa, donación y herencia

Una de las preguntas más básicas, pero que genera más confusión, es determinar quién es el sujeto pasivo del impuesto, es decir, quién está legalmente obligado a pagarlo. La respuesta varía fundamentalmente según el tipo de transmisión de la propiedad.

La Ley de Haciendas Locales es muy clara al respecto. En las transmisiones onerosas, como una compraventa, el obligado al pago es siempre el transmitente (el vendedor). Es él quien, teóricamente, ha obtenido la ganancia por el incremento de valor del terreno. Sin embargo, es una práctica relativamente común que en la negociación se pacte que el comprador asuma este coste. Este acuerdo es legal y válido entre las partes, pero a ojos del Ayuntamiento, el responsable último siempre será el vendedor.

En las transmisiones lucrativas, la regla se invierte. En una donación, el obligado al pago es el donatario (quien recibe el bien). En una herencia, la obligación recae sobre los herederos. En estos casos, no hay un «pago» por el inmueble, por lo que la ley designa a quien ve incrementado su patrimonio como el responsable de abonar el impuesto.

Para clarificar estas diferencias, el siguiente cuadro resume las obligaciones según cada escenario.

Plazos para pagar la Plusvalía: ¿Son 30 días o 6 meses? Evite recargos innecesarios

El cumplimiento de los plazos es un aspecto crítico en la gestión de cualquier impuesto, y la plusvalía municipal no es una excepción. Un retraso en la presentación de la autoliquidación o en el pago de la liquidación puede acarrear recargos e intereses de demora que incrementan innecesariamente la carga fiscal. Es fundamental distinguir los plazos según la naturaleza de la transmisión.

Para las transmisiones inter vivos, es decir, compraventas y donaciones, el plazo es de 30 días hábiles a contar desde la fecha en que se produce la transmisión (normalmente, la fecha de la escritura pública). Es un plazo corto que requiere agilidad por parte del obligado al pago para recopilar la documentación y realizar el cálculo.

En cambio, para las transmisiones mortis causa (herencias), el legislador ha previsto un plazo más amplio. Los herederos disponen de 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Adicionalmente, se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses, siempre que la petición se realice dentro de los primeros cinco meses del plazo inicial. Esta prórroga es clave para gestionar herencias complejas.

No cumplir con estos plazos tiene consecuencias económicas. Los recargos por presentación extemporánea sin requerimiento previo de la Administración van desde el 5% hasta el 20%, más los intereses de demora. Además, no hay que olvidar la prescripción: el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria prescribe a los cuatro años. Según explican los expertos, este plazo comienza a contar una vez finalizado el periodo voluntario de pago, lo que en la práctica puede extenderse a cuatro años y seis meses en el caso de las herencias.

Venta con pérdidas patrimoniales: cómo acreditar que no hubo ganancia para conseguir la «no sujeción» al impuesto

Este es el núcleo de su defensa. La doctrina del Tribunal Constitucional es clara: si no hay un incremento de valor real y efectivo, no se produce el hecho imponible y, por tanto, no nace la obligación de tributar. Sin embargo, la carga de la prueba recae sobre usted, el contribuyente. No basta con afirmarlo; debe demostrarlo con un expediente de prueba sólido e irrefutable.

Su principal herramienta son las escrituras públicas de adquisición y de transmisión. Estas deben reflejar claramente que el precio de venta es inferior al de compra. Pero esto es solo el principio. Para calcular la pérdida patrimonial real, puede y debe incluir una serie de gastos inherentes a ambas operaciones. Estos gastos minoran el valor de transmisión y aumentan el de adquisición, haciendo más evidente la pérdida.

Como asesor, a menudo me encuentro con la frustración que bien describe el experto en fiscalidad Alberto Valiño:

¿Qué pasa si vendes un inmueble a pérdidas, pero el ayuntamiento te reclama la plusvalía? Con toda la buena fe presentas una declaración con las escrituras, pero el Ayuntamiento dice que no hay pérdida y te liquida.

– Alberto Valiño, Blog de fiscalidad inmobiliaria

Para evitar esta situación, debe adelantarse y presentar un caso blindado. Reúna toda la documentación que justifique los costes asociados. Esto transforma una simple afirmación en una prueba contable.

Estrategia de salida: ¿Cómo planificar la venta futura para minimizar el impacto fiscal de la plusvalía?

Aunque su caso actual sea una venta a pérdidas, comprender la mecánica del impuesto es fundamental para planificar futuras operaciones inmobiliarias y minimizar su impacto. La plusvalía no es un impuesto que se pueda ignorar, y una buena planificación puede suponer un ahorro significativo.

Un factor clave es el tiempo de tenencia del inmueble. Los coeficientes del método objetivo varían según los años transcurridos. En ocasiones, esperar unos meses para vender puede suponer un cambio de tramo y, por tanto, una cuota inferior. Por ejemplo, para quienes vendan después de 20 años o más, los coeficientes máximos aplicables son sensiblemente inferiores a los de periodos cortos, premiando la tenencia a largo plazo frente a la especulativa.

Otra estrategia pasa por un riguroso control y documentación de las obras de mejora. Las reformas estructurales que aumentan el valor del inmueble (no los gastos de mantenimiento) pueden sumarse al valor de adquisición, reduciendo la ganancia futura a efectos fiscales tanto en IRPF como en plusvalía real. Guardar todas las facturas y licencias es una inversión de futuro.

La cruda realidad es que incluso con una planificación meticulosa, la lógica de la administración puede ser desconcertante. Un caso real ilustra este punto: una sociedad que compró tres naves industriales por 140.000 euros cada una y, tras 9 años sin poder alquilarlas, las vendió por 45.000 euros cada una (una pérdida del 68%), recibió increíblemente una liquidación de plusvalía municipal que tuvo que pagar para después reclamar. Esto subraya la importancia de estar siempre preparado para defender su posición.

La nueva Plusvalía Municipal: ¿Objetiva o Real? Cómo elegir el método de cálculo para pagar menos al Ayuntamiento

La situación actual del impuesto de plusvalía es el resultado directo de una importante intervención del Tribunal Constitucional. En octubre de 2021, una sentencia histórica declaró inconstitucional y nulo el sistema de cálculo objetivo porque obligaba a pagar incluso cuando no había existido un aumento de valor, vulnerando el principio de capacidad económica.

Esta decisión forzó al Gobierno a aprobar el Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el impuesto y estableció el sistema dual que conocemos hoy. El cambio más significativo fue la introducción de una salvaguarda para el contribuyente: la posibilidad de tributar por la plusvalía real obtenida si esta es inferior a la calculada por el método objetivo, o de no tributar si se ha vendido con pérdidas. Este es el pilar de su defensa.

La elección del método no debe dejarse al azar. Requiere un análisis estratégico de su situación particular. Para ayudarle a tomar la decisión correcta, hemos creado un sencillo árbol de decisión.

Este cuadro comparativo le ofrece una guía rápida para saber qué método le conviene más. Como puede ver, la sentencia del TC de 2021 es la que garantiza la no sujeción en caso de pérdidas demostrables.

No dé por perdida la batalla contra una liquidación que considera injusta. Ha sufrido una pérdida económica con la venta de su inmueble, y la ley le ampara. Utilice el conocimiento de este artículo como su principal herramienta, construya un expediente de prueba metódico y defienda su patrimonio. Es su derecho y, con la estrategia correcta, tiene todas las de ganar.