Qué comprobaciones legales debes hacer tú mismo antes de entregar un solo euro

Comprar una vivienda es, para la mayoría, la inversión más importante de una vida. La emoción de encontrar el hogar perfecto puede nublar el juicio y llevarle a confiar ciegamente en la información verbal proporcionada por el vendedor o la agencia inmobiliaria. Es humano. Todos hemos oído los consejos estándar: «pide la nota simple», «revisa las deudas de la comunidad». Pero estos son solo la punta del iceberg y pueden generar una peligrosa falsa sensación de seguridad.

El verdadero riesgo no está en lo que se ve, sino en lo que se omite. En los detalles legales que se esconden entre líneas de documentos que no se solicitan, o en las limitaciones de figuras que creemos omnipotentes, como el notario. ¿Y si le dijera que la mayor protección no proviene de un tercero, sino de su propia diligencia activa y de adoptar una mentalidad de abogado preventivo? Este no es un simple listado de documentos; es un manual de autodefensa legal.

Este artículo le guiará a través de las comprobaciones críticas que debe realizar personalmente. Le enseñaremos a pensar como un experto, a conectar los puntos ciegos del proceso y a identificar las banderas rojas que otros pasan por alto. Desde verificar la legitimidad del vendedor hasta entender las implicaciones de una «afección fiscal» o cómo protegerse si descubre aluminosis después de las arras, aquí encontrará las herramientas para blindar su transacción y dormir tranquilo.

Para facilitar la asimilación de esta información crucial, hemos estructurado este manual en una serie de verificaciones clave. A continuación, el índice le permitirá navegar por cada uno de los puntos de control esenciales en su camino hacia una compra segura.

Cómo saber si quien te vende el piso es realmente el dueño legal o un estafador

El primer y más fundamental acto de autoprotección es confirmar que la persona que se presenta como vendedor tiene la potestad legal para hacerlo. Parece obvio, pero los fraudes por suplantación de identidad son una realidad. De hecho, solo en Cataluña se han llegado a reportar cerca de 4.000 estafas inmobiliarias al año, y la suplantación de identidad es una de las modalidades más peligrosas. No se fíe de las apariencias ni de un trato afable; la verificación documental es su única defensa.

La estrategia correcta es la verificación cruzada. Esto significa que no debe confiar en un único documento, sino en la coherencia de la información obtenida de, al menos, tres fuentes independientes: el Registro de la Propiedad, el Catastro y el documento de identidad físico del vendedor. Cualquier discrepancia entre estas fuentes, por mínima que parezca (un baile de metros cuadrados, una letra en un apellido, un número de DNI que no coincide), es una bandera roja que debe detener el proceso hasta ser aclarada sin lugar a dudas.

Esta diligencia no es opcional, es la base sobre la que se construye toda la seguridad de la operación. A continuación, le proporcionamos un plan de acción riguroso para ejecutar esta comprobación de manera metódica.

Qué revisa el notario y qué NO revisa: el error de creer que te protegen de todo

Uno de los mitos más extendidos y peligrosos en el sector inmobiliario es la creencia de que el notario realiza una auditoría completa del inmueble y protege al comprador de cualquier riesgo. Esto es una falsa sensación de seguridad que puede costar muy cara. El notario es un funcionario público que da fe de la legalidad del acto de compraventa, verifica la identidad de las partes y la titularidad del bien, pero su función tiene límites claros.

El notario no es su asesor personal, ni un inspector técnico. No visitará el inmueble para comprobar si tiene humedades o aluminosis, ni acudirá al ayuntamiento para ver si existen expedientes de infracción urbanística. Su labor se centra en la legalidad documental del acto que se firma ante él, no en la conveniencia o calidad material de la inversión que usted está realizando. Como afirma el propio Colegio de Notarios de España, la responsabilidad de la investigación previa recae al 100% en el comprador.

Es crucial entender esta distinción para no delegar una responsabilidad que es únicamente suya. La siguiente tabla resume de forma clara qué puede esperar del notario y, más importante aún, qué no debe esperar.

Comprar un piso de herederos: qué documentos exigir para no quedar atrapado en sus disputas

La compra de una vivienda procedente de una herencia es una operación común, pero conlleva riesgos específicos que debe saber gestionar. El principal peligro es que no todos los herederos estén de acuerdo con la venta, o peor aún, que exista un heredero desconocido que pueda reclamar sus derechos en el futuro. Quedar atrapado en una disputa familiar puede bloquear la operación durante años. Por ello, la exigencia documental debe ser aún más rigurosa.

El documento clave que debe solicitar es la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia. En ella, todos los herederos legítimos aceptan la herencia y se reparten los bienes del fallecido, incluido el inmueble que usted desea comprar. Es fundamental que esta escritura esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Una nota simple actualizada le confirmará este extremo y le mostrará quiénes son los actuales titulares registrales. Además, debe exigir el justificante de pago del Impuesto de Sucesiones (modelo 650), ya que sin él, la transmisión no es plenamente efectiva.

Un punto de especial atención es la «fe pública registral» y sus excepciones. La ley protege a quien compra confiando en lo que dice el Registro. Sin embargo, el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía una limitación a esta protección durante 2 años para herederos no directos. Aunque este artículo fue derogado en septiembre de 2021, si la inscripción de la herencia es anterior a esa fecha, el riesgo podría seguir latente. Es un detalle técnico, pero que un abogado preventivo siempre revisaría.

Cheque bancario vs transferencia OMF: cuál usar para pagar la casa ante notario

El día de la firma ante notario, llega el momento de realizar el pago final. Las dos formas más seguras y habituales para transferir grandes sumas de dinero son el cheque bancario nominativo y la transferencia OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos), que se realiza a través del Banco de España. Ambas son válidas y cumplen con la normativa de prevención de blanqueo de capitales, pero cada una tiene sus particularidades y se adapta mejor a diferentes escenarios.

La transferencia OMF ofrece la máxima trazabilidad, ya que el dinero se mueve de cuenta a cuenta a través del sistema del Banco de España. Es una opción muy segura, pero rígida. El importe se ordena con antelación y no se puede modificar en el último momento. Por otro lado, el cheque bancario, emitido y garantizado por su entidad, ofrece mayor flexibilidad. Si en la misma notaría surge una negociación de última hora que ajusta el precio final (por ejemplo, por un mueble que se queda o un pequeño desperfecto), es más sencillo ajustar el pago si aún no se ha emitido el cheque o se puede solicitar uno nuevo.

La elección entre uno u otro método dependerá de la confianza y la naturaleza de la operación. En operaciones cerradas y sin posibilidad de cambios, la OMF es perfecta. Si prevé posibles ajustes de última hora, el cheque bancario le dará más margen de maniobra. En ambos casos, el notario dará fe en la escritura del medio de pago utilizado, dejando constancia de la operación.

El problema de comprar con inquilinos dentro: cómo asegurar que el piso esté vacío al firmar

Comprar una vivienda que tiene un inquilino con un contrato de alquiler en vigor es una de las situaciones más complejas y potencialmente problemáticas para un comprador. La ley protege al arrendatario, quien tiene derechos que pueden prevalecer sobre los suyos, como el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) o el derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalice su contrato. Confiar en la palabra del vendedor de que «el inquilino se irá sin problemas» es un acto de fe que debe evitar a toda costa.

Su protección debe ser contractual y verificable. Antes de firmar el contrato de arras, debe exigir un documento firmado por el inquilino en el que renuncie expresamente a su derecho de tanteo y retracto. Además, el contrato de arras debe incluir cláusulas de salvaguarda muy específicas. La más importante es una cláusula penal que estipule que, si la vivienda no está completamente vacía y libre de ocupantes el día de la firma ante notario, el vendedor deberá devolverle las arras por duplicado. Puede incluso añadir una penalización económica por cada día de retraso en la entrega.

La verificación final es física. Unas horas antes de acudir a la notaría para la firma de la escritura, debe realizar una visita de comprobación al inmueble para asegurarse de que está vacío. Si no lo está, no debe firmar. Documente la situación con fotos y comuníquelo de inmediato. Una medida de protección adicional es pactar una retención de una parte del precio (por ejemplo, 5.000 euros) ante notario, que solo se entregará al vendedor cuando acredite fehacientemente la finalización del contrato de alquiler y la entrega de llaves por parte del inquilino.

Qué es una afección fiscal y por qué aparece en casi todas las notas simples

Al revisar la nota simple, es muy probable que se encuentre con una anotación que dice: «Afecta por el plazo de X años a las liquidaciones que puedan girarse por el impuesto sobre…». Esta es una afección fiscal. Lejos de ser una alarma para cancelar la operación, es una anotación estándar que Hacienda impone sobre un inmueble para asegurarse el cobro de los impuestos derivados de una transmisión anterior (como una herencia, una donación o la propia compraventa previa).

En la práctica, funciona como una garantía para la Administración. El inmueble «responde» de la posible deuda fiscal que el anterior propietario pudiera haber dejado pendiente con Hacienda. Por ejemplo, si el vendedor no pagó correctamente el Impuesto de Sucesiones al heredar el piso, Hacienda podría reclamar esa deuda y, en última instancia, el nuevo propietario (usted) podría verse afectado si el vendedor es insolvente. La duración de esta afección suele ser de cinco años desde la liquidación del impuesto correspondiente.

¿Cómo protegerse? Aunque la afección aparezca, no significa que exista una deuda, solo que existe la posibilidad. La solución es sencilla y debe exigirla: que el vendedor le entregue los justificantes de liquidación y pago de los impuestos que originan dicha afección. Por ejemplo, si la afección proviene de una herencia, debe presentar la carta de pago del Impuesto de Sucesiones. El notario debería reflejar la entrega de estos justificantes en la escritura, liberándole de responsabilidad futura por esa deuda concreta.

La cláusula que te protege si descubres aluminosis entre las arras y la notaría

El periodo entre la firma del contrato de arras y la escritura pública de compraventa es una ventana de tiempo crucial, pero también de riesgo. Durante estas semanas, usted ya ha comprometido una suma importante de dinero, pero aún no es el propietario legal. ¿Qué ocurre si en este lapso descubre un vicio oculto grave, como aluminosis, carbonatación del hormigón o un problema estructural severo en el edificio?

Sin una protección contractual adecuada, podría verse en la tesitura de perder las arras o comprar una propiedad con un problema muy costoso. Su mejor defensa es la inclusión de una cláusula de condición resolutoria en el contrato de arras. Esta cláusula supedita la validez del contrato a una condición: que un informe técnico realizado por un profesional cualificado (arquitecto, aparejador) no revele vicios estructurales graves en un plazo determinado (por ejemplo, 15 o 30 días tras la firma de las arras).

Esta cláusula debe ser redactada con precisión, especificando quién realizará la inspección, qué tipo de vicios se buscan y, lo más importante, estipulando que si el informe es desfavorable, el contrato de arras se resolverá automáticamente y el vendedor estará obligado a devolverle la totalidad del dinero entregado. Puede ampliar esta cláusula a la verificación de la situación urbanística en el ayuntamiento, protegiéndose también de posibles órdenes de demolición u obras ilegales no declaradas. Como señalan los expertos, si compra una vivienda antigua, es fundamental solicitar el informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE).

Cuánto pagarás realmente de ITP en tu Comunidad Autónoma según tu perfil

Más allá de las verificaciones legales sobre el inmueble, una parte crucial de su planificación es entender el coste fiscal real de la operación. El principal impuesto en la compra de una vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Un error común es pensar que existe un tipo único para toda España. La realidad es que es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, y cada una establece sus propios tipos generales y, más importante, sus propias bonificaciones.

Su perfil como comprador (edad, si es familia numerosa, si tiene alguna discapacidad) y las características de la vivienda (si será su vivienda habitual, su precio máximo) pueden reducir significativamente el tipo impositivo. Por ejemplo, en Madrid el tipo general es del 6%, pero para jóvenes menores de 35 años puede bajar al 4%. En Andalucía, el tipo general del 7% se reduce al 3,5% para el mismo colectivo. Conocer estas bonificaciones puede suponer un ahorro de miles de euros.

Además, hay un cambio legislativo crucial que debe conocer. Desde 2022, la base imponible del ITP no es necesariamente el precio que usted paga, sino el mayor valor entre el precio de compra y el «valor de referencia» del Catastro. Este valor es calculado por la administración y, si es superior al precio que ha pactado, pagará impuestos sobre una cantidad que no ha desembolsado. Por ello, es imperativo consultar este valor de referencia antes de firmar, ya que puede suponer un sobrecoste fiscal inesperado de miles de euros.

Ahora que conoce los puntos ciegos y las herramientas para defenderse, está en una posición de fuerza. No dé ningún paso basado en la confianza ciega. Antes de firmar cualquier documento o entregar un solo euro, aplique este protocolo de autodefensa para blindar la que probablemente sea la operación financiera más importante de su vida.