Reparaciones en el alquiler: ¿Cuándo es una «pequeña reparación» a cargo del inquilino y cuándo paga el casero?

«Me llama para que le cambie una bombilla». «Llevo un mes sin agua caliente y no me arregla la caldera». Estas dos frases resumen una de las fuentes de conflicto más recurrentes y frustrantes en la relación entre propietarios e inquilinos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un marco general: el casero debe realizar las obras de conservación para mantener la habitabilidad y el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. Sin embargo, esta distinción teórica se convierte en un campo de minas en la práctica. ¿Qué es exactamente «pequeño»? ¿Dónde termina el «desgaste ordinario» y empieza la negligencia?

La sabiduría popular y los consejos genéricos suelen limitarse a listas de ejemplos (grifos, persianas, electrodomésticos) que rara vez contemplan los matices de cada situación. La realidad es que la solución no está en una lista cerrada, sino en un método de análisis. Este artículo se aleja de las respuestas simplistas para ofrecerle, ya sea propietario o inquilino, una perspectiva de administrador de fincas mediador. El objetivo no es darle la razón, sino proporcionarle un conjunto de criterios objetivos y basados en la jurisprudencia para que pueda evaluar cualquier avería de forma justa y fundamentada.

El verdadero secreto para evitar que una tubería atascada se convierta en un conflicto enquistado no es saberse de memoria el artículo 21 de la LAU. La clave es aprender a pensar como un juez: analizando la proporcionalidad del coste, el nexo causal de la avería y la verdadera naturaleza del mantenimiento. A través de casos prácticos y herramientas de decisión, este guía le enseñará a transformar la duda en certeza y la discusión en un acuerdo razonable.

A continuación, desglosaremos las situaciones más comunes, desde la avería de un electrodoméstico hasta las complejas humedades, para proporcionarle un marco de actuación claro. Este enfoque le permitirá no solo resolver los problemas actuales, sino también anticipar y prevenir futuros desacuerdos, garantizando una relación contractual más sana y equitativa para ambas partes.

La lavadora se ha roto: criterio de antigüedad y coste para decidir si se repara o se compra nueva

La avería de un electrodoméstico esencial como la lavadora es un clásico punto de fricción. La ley es ambigua, pero la jurisprudencia ha establecido un criterio clave para salir de dudas: el principio de proporcionalidad. No se trata de si la pieza rota es «pequeña», sino de si el coste de la reparación es proporcionado con respecto al valor del electrodoméstico. Si la reparación es antieconómica, la responsabilidad de sustituir el aparato recae en el propietario para garantizar la habitabilidad pactada en el contrato.

La pregunta entonces es, ¿cuándo una reparación es «antieconómica»? Aunque no hay una cifra mágica, un umbral frecuentemente utilizado por los tribunales es el 50% del valor de un electrodoméstico nuevo de características similares. Como mediadores, recomendamos siempre obtener un presupuesto detallado por escrito. Este documento es la prueba objetiva que permite tomar una decisión informada y justa. Si la factura de reparación se acerca o supera ese umbral, lo más razonable es que el propietario proceda a la sustitución.

Además del coste, la antigüedad del aparato es fundamental. La vida útil estimada de una lavadora ronda los 8-10 años. Si el electrodoméstico falla cerca o después de este periodo, es difícil argumentar que se trata de una «pequeña reparación» a cargo del inquilino; lo más probable es que haya llegado al final de su vida útil, y su reposición corresponde al arrendador como parte de su obligación de conservación.

Revisión anual de la caldera: ¿Es obligación del inquilino pagarla como parte del mantenimiento de uso?

La caldera de gas es un elemento central para la habitabilidad de la vivienda, y su mantenimiento genera constantes dudas. Para resolverlas, es imprescindible diferenciar tres conceptos que a menudo se confunden: la inspección obligatoria, el mantenimiento preventivo y la reparación de averías. Cada uno tiene un responsable de pago distinto, y conocerlos evita conflictos innecesarios.

La inspección oficial obligatoria, regulada por el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), debe realizarse cada dos años. Su objetivo es verificar la seguridad y eficiencia de la instalación. Dado que se trata de una obligación legal para garantizar que la instalación principal de la vivienda está en condiciones, su coste corresponde inequívocamente al propietario. Es parte de su deber de conservación del inmueble.

Por otro lado, la revisión anual de mantenimiento preventivo, aunque muy recomendable, no siempre es obligatoria por ley. Aquí es donde el contrato de alquiler juega un papel crucial. Si en el contrato se especifica que el inquilino debe asumir el coste de un contrato de mantenimiento anual, esta cláusula es válida. Si no se dice nada, la práctica habitual es que el inquilino asuma los cuidados menores derivados del uso (como purgar radiadores o limpiar filtros accesibles), mientras que el propietario cubre las revisiones que implican a un técnico cualificado para asegurar el buen funcionamiento a largo plazo del aparato.

Finalmente, la reparación de averías sigue la regla general: si la avería se debe al fin de la vida útil del aparato o a un fallo no imputable al inquilino, la paga el propietario. Si se demuestra que la avería proviene de un mal uso o de la omisión de un mantenimiento básico que correspondía al inquilino (por ejemplo, no mantener la presión de agua adecuada), el coste recaería sobre este último.

El siguiente cuadro resume las responsabilidades para que no quede lugar a dudas. Esta distinción es fundamental para una gestión transparente y justa de uno de los elementos más críticos de la vivienda.

Humedad por condensación vs filtración: quién paga cuando sale moho por no ventilar bien

La aparición de moho y humedades es una pesadilla tanto para inquilinos como para propietarios, y la fuente del conflicto reside en determinar su origen. La responsabilidad del pago cambia radicalmente si la humedad es por condensación (generalmente ligada al uso de la vivienda) o por filtración (un problema estructural). Identificar correctamente la causa, o el nexo causal, es el primer y más importante paso para resolver la disputa.

La humedad por condensación se produce cuando el vapor de agua del interior (generado al cocinar, ducharse, etc.) entra en contacto con una superficie fría (ventanas, paredes mal aisladas, esquinas) y se convierte en líquido. Suele manifestarse como moho superficial (puntos negros) y empeora en invierno. En la mayoría de los casos, se considera que su control es responsabilidad del inquilino, ya que está directamente relacionado con sus hábitos de vida y la falta de ventilación adecuada. Ventilar diariamente, especialmente baños y cocina, es una obligación implícita del «uso diligente» de la vivienda.

Por el contrario, la humedad por filtración o capilaridad proviene de un fallo constructivo: una tubería rota, una teja desplazada, un mal sellado en la fachada o agua que asciende desde el subsuelo. Se reconoce por manchas con un cerco definido que crecen con la lluvia. En este escenario, la responsabilidad es del propietario, ya que debe garantizar la estanqueidad y la integridad estructural del inmueble.

Es importante señalar que existen casos límite. Si la condensación es extrema debido a un aislamiento térmico deficiente de origen, el propietario podría tener parte de responsabilidad. Del mismo modo, si la filtración proviene de un elemento común del edificio, la reclamación deberá dirigirse a la Comunidad de Propietarios.

El arrendador no está obligado a reparar las humedades provenientes de elementos comunes de la finca cuando éstas sean responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

– Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sentencia de 8 de septiembre de 2016

Seguros de hogar con «manitas»: cómo ahorrar en reparaciones menores usando las coberturas de su póliza

Muchas de las discusiones sobre quién paga las pequeñas reparaciones podrían evitarse utilizando un recurso a menudo infravalorado: el servicio de «manitas» incluido en muchas pólizas de seguro de hogar, tanto del propietario como, en ocasiones, del inquilino. Este servicio está diseñado precisamente para cubrir esas pequeñas intervenciones que caen en la zona gris de la responsabilidad y cuyo coste suele rondar el límite habitual para pequeñas reparaciones que la jurisprudencia atribuye al inquilino.

Estos servicios suelen cubrir tareas como cambiar un grifo que gotea, sellar la silicona de la bañera, ajustar una persiana descolgada, colgar un cuadro o incluso montar un mueble. Para el propietario, activar este servicio de su seguro para resolver un problema menor del inquilino es un gesto de buena voluntad que mejora la relación y garantiza que la reparación se haga profesionalmente, evitando «chapuzas» que puedan derivar en problemas mayores. Para el inquilino, si su propia póliza de contenido lo incluye, es una forma de cumplir con su obligación de mantenimiento sin coste adicional.

La clave está en ser proactivo. Antes de iniciar una discusión, ambas partes deberían revisar sus respectivas pólizas de seguro. Es fundamental verificar el número de servicios anuales incluidos, el límite de horas de mano de obra cubiertas por intervención (normalmente 2-3 horas) y si el coste de los materiales está incluido o no. La gestión es sencilla: basta con una llamada a la compañía aseguradora para que envíen a un profesional cualificado.

Utilizar esta cobertura no solo ahorra dinero, sino también tiempo y discusiones. Transforma un potencial conflicto en una solución rápida y eficiente, manteniendo la vivienda en buen estado y la relación contractual en buenos términos. Es una herramienta de mediación preventiva que beneficia a ambas partes.

Atascos en tuberías: ¿Cuándo se considera mal uso por tirar toallitas y debe pagarlo el inquilino?

Un atasco en el desagüe es una de las averías más desagradables y conflictivas. La regla general es clara: si el atasco se debe a un problema estructural de la instalación (tuberías antiguas, pendientes incorrectas, raíces de árboles), la reparación es responsabilidad del propietario. Sin embargo, si el origen es un mal uso por parte del inquilino, este deberá asumir el coste. El desafío, como siempre, está en la carga de la prueba: ¿cómo se demuestra objetivamente la causa?

El principal culpable de los atascos por mal uso son las toallitas higiénicas, incluso las que se comercializan como «biodegradables». Estos productos no se deshacen con la misma rapidez que el papel higiénico y acaban formando masas fibrosas que obstruyen las cañerías. Lo mismo ocurre con restos de comida, aceites, productos de higiene femenina o cualquier otro objeto arrojado indebidamente por el inodoro o el fregadero. Cuando se produce un atasco, el propietario a menudo sospecha de un mal uso, mientras que el inquilino alega un problema en la instalación.

Aquí es donde el informe de un profesional se convierte en el verdadero mediador. La tecnología actual permite resolver estas disputas de forma concluyente.

Por tanto, ante un atasco recurrente o grave, la mejor solución es encargar una intervención profesional que incluya un diagnóstico con cámara. El coste de este informe es una inversión que clarifica la responsabilidad, evita litigios prolongados y educa a ambas partes sobre el uso correcto de las instalaciones.

Por qué una comunidad con calefacción central puede comerse el 30% de su beneficio mensual

Para un propietario, la gestión de los gastos de una vivienda alquilada va más allá de las reparaciones individuales. Los gastos de comunidad, y en particular la calefacción central, pueden suponer un desafío financiero significativo. Una mala gestión de estos costes puede llegar a representar hasta el 30% del beneficio mensual del alquiler, según datos del sector inmobiliario.

Tradicionalmente, el coste de la calefacción central se incluía en la cuota de la comunidad y se repercutía al inquilino como un gasto asimilado. Sin embargo, el Real Decreto 736/2020 cambió las reglas del juego, obligando a la instalación de contadores individuales o repartidores de costes en edificios con sistemas centralizados. Esta normativa busca fomentar un consumo más responsable, pero también obliga a los propietarios a ser mucho más transparentes y estratégicos a la hora de repercutir estos gastos.

El propietario no puede simplemente pasar una cantidad arbitraria al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige que la repercusión de los suministros se haga de forma pactada y, preferiblemente, basada en consumos reales. Ignorar esta obligación no solo es ilegal, sino que puede generar conflictos y la pérdida de rentabilidad. Por ello, es vital establecer desde el principio del contrato un método claro para la imputación de estos costes.

A continuación, se presentan las estrategias más comunes que un propietario puede adoptar para gestionar la repercusión de los costes de calefacción central de manera legal y justa, protegiendo así la rentabilidad de su inversión.

Arquitecto técnico en reforma: ¿Es obligatorio contratar dirección de obra o puedo hacerlo yo mismo?

Cuando las intervenciones en una vivienda alquilada van más allá de una simple reparación y se convierten en una reforma, surgen nuevas obligaciones legales. Una de las preguntas más frecuentes para un propietario que desea mejorar su inmueble es si puede gestionar la obra por su cuenta o si es obligatorio contratar a un arquitecto o arquitecto técnico para la dirección de obra. La respuesta depende directamente del alcance y la naturaleza de los trabajos, según lo estipulado en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Para obras menores que no alteran la estructura del edificio, la distribución interior ni las instalaciones generales, como pintar, cambiar el suelo o renovar la carpintería interior, generalmente basta con una comunicación previa o una declaración responsable en el ayuntamiento. En estos casos, no es necesaria la intervención de un técnico. El propietario puede contratar directamente a los oficios y supervisar los trabajos.

Sin embargo, la situación cambia en cuanto la reforma afecta a elementos más sensibles. La contratación de una dirección facultativa (arquitecto y/o arquitecto técnico) es legalmente obligatoria en los siguientes supuestos:

• Obras que modifican la estructura del edificio (muros de carga, vigas, forjados).
• Alteraciones sustanciales de la fachada o de los elementos comunes del edificio.
• Cambios en la distribución que impliquen la demolición de tabiques para crear espacios diáfanos, ya que podría afectar a la estabilidad del conjunto.
• Reformas integrales que supongan una modificación sustancial de las instalaciones de fontanería, electricidad o saneamiento.
• Cualquier intervención en edificios protegidos o situados en cascos históricos.

Intentar realizar este tipo de obras sin el correspondiente proyecto técnico y dirección de obra no solo es ilegal, sino extremadamente arriesgado. Las sanciones administrativas pueden ser muy elevadas, y en caso de siniestro, el seguro no ofrecería cobertura. Contratar a un técnico no es un gasto, sino una inversión en seguridad, legalidad y calidad de la ejecución.

Reforma integral paso a paso: ¿Cómo planificar los gremios para no sufrir un sobrecoste del 20%?

Abordar una reforma integral, ya sea para revalorizar una propiedad antes de alquilarla o para actualizar una vivienda antigua, es un proyecto complejo cuyo éxito depende de una planificación meticulosa. La principal causa de los temidos sobrecostes y retrasos no suele ser un imprevisto, sino una mala secuenciación de los gremios. Cuando los trabajos no se realizan en el orden correcto, un oficio acaba deshaciendo el trabajo del anterior, generando costes adicionales y una enorme frustración.

La clave para evitar que el presupuesto se dispare es seguir un cronograma lógico que respete las dependencias entre las distintas fases de la obra. La regla de oro es avanzar de lo «sucio» a lo «limpio» y de «dentro hacia fuera». Esto significa que las demoliciones y las instalaciones que van por dentro de las paredes deben hacerse siempre al principio, y los acabados delicados como la pintura, al final.

Un propietario que decide gestionar la reforma por su cuenta debe actuar como un verdadero director de orquesta, asegurándose de que cada músico (cada gremio) entra en el momento preciso. Un error común es, por ejemplo, alicatar el baño antes de que el fontanero haya terminado de pasar todas las tuberías, lo que obliga a romper azulejos nuevos. Coordinar las agendas y prever los tiempos de secado (del yeso, del mortero) es igualmente fundamental.

Además de la planificación, es importante conocer las ventajas fiscales. Para reformas en viviendas con más de dos años de antigüedad, se puede aplicar un 10% de IVA reducido, siempre que el coste de los materiales aportados por el industrial no supere el 40% del total de la factura. Una correcta planificación y conocimiento de la normativa no solo aseguran una obra exitosa, sino también un ahorro considerable.

Para evitar futuros conflictos y optimizar la gestión de su inmueble, la clave es interiorizar estos criterios de arbitraje y aplicarlos de forma proactiva. Una comunicación transparente y fundamentada en hechos objetivos es la mejor inversión para una relación de alquiler duradera y sin sorpresas.