Vicios ocultos tras la compra: ¿Cómo reclamar al vendedor si aparecen humedades o grietas a los 3 meses?

La euforia de estrenar una vivienda se desvanece con una rapidez pasmosa. Basta una temporada de lluvias para que esa pared impoluta revele manchas de humedad, o que el asentamiento del edificio destape una grieta que había sido «maquillada» con una capa de pintura reciente. Para un propietario que acaba de invertir los ahorros de su vida, la sensación de impotencia y engaño es inmediata y profunda. Es en ese momento cuando el término «vicios ocultos» deja de ser un concepto legal abstracto para convertirse en una amarga realidad.

Muchos compradores conocen de oídas la información genérica: que existe un plazo de seis meses para reclamar o que deben enviar un burofax. Sin embargo, estas son solo las reglas del juego. No son la estrategia para ganarlo. Como perito judicial especializado en edificación, mi experiencia en los tribunales me ha enseñado una verdad fundamental: en una disputa por vicios ocultos, no gana quien tiene la razón, sino quien puede demostrarla de forma irrefutable. La reclamación no es un trámite, es una batalla probatoria desde el primer día.

Pero, ¿y si la clave no estuviera en conocer la ley, sino en dominar el arte de la prueba? La diferencia entre una reclamación exitosa que obliga al vendedor a pagar la reparación y un costoso litigio abocado al fracaso reside en la calidad de la evidencia técnica que se recopila. Se trata de construir un caso tan sólido que la negociación extrajudicial sea la única salida lógica para el vendedor, evitando así la incertidumbre y los gastos de un juicio.

Este artículo no es un manual legal más. Es una hoja de ruta estratégica, elaborada desde la perspectiva de un técnico que evalúa los defectos que ganan juicios. Desglosaremos cuándo un defecto merece la pena ser litigado, cómo actuar con precisión milimétrica dentro de los plazos, qué pruebas son decisivas para demostrar la mala fe y cómo diferenciar las garantías para saber a quién y cuándo reclamar. El objetivo es transformar su decepción en una acción calculada y eficaz.

Para abordar este desafío con la precisión que requiere, hemos estructurado esta guía en varias etapas clave. Cada sección le proporcionará las herramientas técnicas y estratégicas necesarias para construir un caso sólido, desde la identificación del defecto hasta la resolución del conflicto.

Diferencia entre desgaste visible y vicio oculto: ¿Cuándo merece la pena ir a juicio?

Desde un punto de vista técnico-legal, no toda imperfección es un vicio oculto reclamable. La ley exige que el defecto cumpla tres condiciones simultáneas para ser considerado como tal: debe ser grave, es decir, que haga la vivienda impropia para su uso o disminuya su valor de tal modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos por ella; debe ser oculto, no apreciable a simple vista por un comprador diligente durante las visitas; y debe ser preexistente a la venta. Un grifo que gotea o una persiana atascada son, por lo general, defectos visibles o de escasa entidad. Una humedad por capilaridad maquillada con pintura antihumedad o una viga con aluminosis no lo son.

La decisión de iniciar un procedimiento judicial debe basarse en un frío análisis coste-beneficio. Ir a juicio no es una cuestión de orgullo, sino de números. Es fundamental entender que, según un análisis de coste-beneficio, los procedimientos judiciales oscilan entre 2.000 y 8.000 €, incluyendo honorarios de abogado, procurador y perito. Por lo tanto, si la reparación del vicio tiene un coste estimado inferior a esta horquilla, la vía judicial puede resultar antieconómica. Solo se debe litigar cuando el valor de la reparación o la disminución del valor del inmueble superan con creces los costes del proceso.

La jurisprudencia reciente en España es clara al respecto. En 2024, la Audiencia Provincial de Gijón condenó a unos vendedores a pagar 27.466,92 € por ocultar humedades graves mediante reformas cosméticas. En otro caso, la Audiencia Provincial de Madrid ordenó una rebaja del precio de 19.750 € por daños estructurales que comprometían la seguridad. Estos casos ganadores comparten un denominador común: la gravedad del defecto estaba acreditada por un informe pericial y el coste de la reparación justificaba la acción judicial. Antes de dar un solo paso, hágase estas preguntas:

• ¿El defecto afecta la habitabilidad o seguridad de la vivienda (ej. estructura, humedades generalizadas)?
• ¿No era detectable durante una inspección normal sin realizar catas o usar equipos técnicos?
• ¿El coste de reparación estimado por un profesional supera los 8.000 euros?

Si la respuesta a estas tres preguntas es afirmativa, tiene un caso con potencial. De lo contrario, la vía judicial podría ser un camino costoso y frustrante. La clave es evaluar la viabilidad técnica y económica antes de dejarse llevar por el impulso inicial.

El plazo de 6 meses del Código Civil: por qué debe enviar un burofax inmediatamente al detectar el fallo

En el ámbito de los vicios ocultos en viviendas de segunda mano, el tiempo es su mayor enemigo. El artículo 1490 del Código Civil establece un plazo de seis meses desde la entrega de la cosa vendida para ejercer las acciones de saneamiento. Lo que muchos propietarios ignoran es la naturaleza jurídica de este plazo. No es un plazo de prescripción, que puede ser interrumpido, sino un plazo de caducidad. Esto significa que, una vez transcurridos los seis meses, su derecho a reclamar se extingue de forma automática e irrevocable, sin posibilidad de interrupción. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es tajante al respecto y considera que se trata de un plazo que no se puede interrumpir con una simple comunicación.

Por este motivo, en el momento exacto en que detecte un posible vicio oculto, debe activarse un protocolo de emergencia legal. El primer y más crucial paso es la notificación fehaciente al vendedor. Esta comunicación no puede ser una llamada de teléfono o un correo electrónico. Debe realizarse mediante un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Este documento es la primera pieza de su cadena de custodia probatoria; es la prueba irrefutable ante un tribunal de que usted notificó el problema en tiempo y forma. La inacción o la notificación por un medio no fehaciente son los errores más comunes y costosos que cometen los compradores.

El envío del burofax no es solo un requisito legal, es un acto estratégico. Debe ser redactado con precisión técnica, describiendo el defecto observado, la fecha de su aparición y la exigencia formal al vendedor de hacerse cargo del saneamiento. A continuación, se detalla el protocolo a seguir:

1. Detección y documentación: En cuanto aparezca el defecto, fotografíelo y grábelo en vídeo extensamente. Documente la fecha y las circunstancias.
2. Contacto pericial inmediato: Antes incluso de enviar el burofax, contacte con un arquitecto o aparejador para una primera valoración. Su informe preliminar dará peso a su comunicación.
3. Redacción y envío del burofax: Incluya una descripción detallada de los vicios, la exigencia de reparación y advierta de que se reserva el derecho a iniciar acciones legales. Es recomendable que lo redacte un profesional.
4. Conservación de pruebas: Guarde una copia del burofax, el acuse de recibo y el certificado de contenido como si fueran oro. Serán fundamentales en una futura negociación o juicio.

No espere a que el problema empeore ni confíe en la buena fe del vendedor. Actúe en cuestión de días, no de semanas. Cada día que pasa sin notificar fehacientemente es un día menos de su derecho a reclamar.

Cómo demostrar que el vendedor conocía la avería y actuó con mala fe para ocultarla

Demostrar la mala fe del vendedor, o «dolo», no es un requisito para que una reclamación por vicios ocultos prospere. Sin embargo, si se logra acreditar, el caso se fortalece enormemente y abre la puerta a una indemnización por daños y perjuicios, además de la reparación o la rebaja del precio. La mala fe consiste en probar que el vendedor conocía el defecto y lo ocultó deliberadamente para cerrar la venta. Esta es la pieza más difícil de la batalla probatoria, pero también la más demoledora si se consigue.

La prueba reina en este escenario es el informe pericial técnico. Un arquitecto o aparejador no solo describirá el vicio, sino que buscará evidencias de ocultación. Técnicas como la termografía pueden revelar humedades bajo capas de pintura nueva, y las catas en paredes o techos pueden descubrir reparaciones cosméticas recientes sobre estructuras dañadas. Este informe es una inversión, no un gasto. De hecho, el Tribunal Supremo reforzó la importancia del informe pericial como prueba decisiva, cuyo coste suele oscilar entre 500 y 2.000 €. Sin este documento, sus posibilidades en un juicio se reducen drásticamente.

Un ejemplo paradigmático es el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Gijón en 2024. Se demostró la mala fe al probar que los vendedores habían realizado reformas cosméticas justo antes de la venta para enmascarar humedades estructurales graves. El tribunal concluyó que el único propósito de dichas obras era el engaño, lo que derivó en una condena de más de 27.000 €. Para construir un caso de mala fe, debe actuar como un detective y recopilar un dosier de pruebas contundentes:

• Actas de la comunidad de propietarios: Solicítelas formalmente. Pueden contener quejas previas del vendedor o de otros vecinos sobre el mismo problema (humedades, ruidos de bajantes, etc.).
• Testimonios de vecinos: Hable con los vecinos colindantes. Un testimonio, idealmente recogido en acta notarial, sobre problemas conocidos en la vivienda puede ser una prueba de gran valor.
• Facturas de reparaciones: Si sospecha de una reparación cosmética (pintura, pladur), intente averiguar qué empresa la realizó. Una factura fechada poco antes de la venta es un indicio muy fuerte.
• Informes técnicos avanzados: Además de la inspección visual, el perito puede recomendar pruebas como termografías, endoscopias en tuberías o análisis de materiales que demuestren el ocultamiento.
• Comunicaciones con la inmobiliaria: Investigue si la agencia que medió en la venta tenía conocimiento del defecto. Podría tener responsabilidad solidaria.

La clave es transformar las sospechas en evidencias documentadas. Una pared recién pintada no es prueba de nada, pero una pared recién pintada sobre una zona con un 30% de humedad interna, certificada por un perito, sí lo es.

Garantías de la LOE vs Código Civil: ¿Tiene 1, 3 o 10 años para reclamar según el tipo de defecto?

Una de las mayores fuentes de confusión para los propietarios es determinar qué plazo de garantía se aplica a su caso. La respuesta depende de un factor crucial: si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. Las responsabilidades y los plazos son radicalmente diferentes, y es vital identificar la vía correcta para no invalidar la reclamación. Para viviendas de segunda mano, la relación es entre comprador y vendedor particular, y se rige por el Código Civil, con su estricto plazo de 6 meses. Sin embargo, si la vivienda es de obra nueva (o ha sido rehabilitada integralmente por un promotor), entra en juego la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

La LOE establece un sistema de responsabilidades en cascada para los agentes de la edificación (promotor, constructor, arquitecto) con plazos de garantía mucho más amplios, conocidos como la garantía decenal. Estos plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra y cubren diferentes tipos de daños:

• 10 años para defectos estructurales: Son los más graves, ya que afectan a la estabilidad del edificio (cimentación, soportes, vigas, muros de carga). Una grieta en una viga maestra entraría aquí.
• 3 años para defectos de habitabilidad: Afectan a la salubridad, estanqueidad o funcionalidad del inmueble (humedades por filtración, mal aislamiento térmico o acústico, fallos en instalaciones que impiden un uso normal).
• 1 año para defectos de acabado: Son los desperfectos en los elementos de terminación o acabado de la obra (fisuras en tabiques, problemas en solados, manchas en pintura).

Es fundamental clasificar correctamente el defecto para dirigir la reclamación contra el responsable adecuado y dentro del plazo correcto. Por ejemplo, unas humedades por filtración en una fachada de un edificio de 5 años no se reclaman al vendedor bajo el Código Civil (plazo vencido), sino al promotor o constructor bajo la garantía de 3 años de la LOE (si aún está vigente). A continuación se presenta una tabla que resume las diferencias clave.

La siguiente tabla comparativa, basada en la legislación vigente, resume las diferencias fundamentales para que pueda identificar rápidamente su situación. Puede encontrar un análisis comparativo reciente que detalla estos escenarios.

Saneamiento por vicios ocultos: estrategias para que el vendedor pague la reparación sin llegar a los tribunales

El objetivo principal de una reclamación por vicios ocultos no debería ser «ganar un juicio», sino lograr el saneamiento del defecto de la forma más rápida y económica posible. La vía judicial debe ser siempre el último recurso, no el primero. Una estrategia de negociación extrajudicial bien ejecutada, basada en la contundencia de las pruebas técnicas, suele ser mucho más efectiva. El vendedor, confrontado con un informe pericial irrefutable y la perspectiva de un litigio costoso y de resultado incierto, a menudo prefiere llegar a un acuerdo.

Una vez enviado el burofax inicial, el comprador tiene dos opciones legales principales, como bien resumen los expertos. Como señalan desde Lexway Abogados en su guía sobre el tema:

Podrás exigir la rescisión del contrato (acción redhibitoria) o una rebaja proporcional (acción quanti minoris), dependiendo de la gravedad del defecto

– Lexway Abogados, Guía sobre vicios ocultos en vivienda segunda mano 2025

La acción redhibitoria, que busca anular la compraventa, solo es viable para defectos de extrema gravedad. La opción más común y pragmática es la acción «quanti minoris», que persigue una rebaja en el precio de compra equivalente al coste de la reparación. Esta es la base de la negociación. El plan de ataque extrajudicial se desarrolla en fases:

1. Fase 1: El dosier de negociación. Envíe un segundo burofax al vendedor adjuntando el informe pericial completo y, al menos, dos presupuestos detallados de reparación de empresas diferentes. Esto demuestra la seriedad de su intención y cuantifica el problema de forma objetiva.
2. Fase 2: Propuesta de mediación. Proponga formalmente someter el conflicto a un mediador civil o a un arbitraje. Este es un argumento poderoso, ya que es una vía más rápida y barata que un juicio para ambas partes. Además, muestra su talante negociador ante un posible juez.
3. Fase 3: El acuerdo transaccional. Si el vendedor se abre a negociar, el objetivo es firmar un acuerdo transaccional. En este documento, el vendedor se compromete a pagar la reparación (o una cantidad pactada) y el comprador renuncia a futuras acciones legales por ese defecto. Debe ser redactado por un abogado para garantizar su validez.

El argumento de negociación más efectivo es el económico: «Un acuerdo ahora le costará X (el importe de la reparación). Ir a juicio, si pierde, le costará X más los costes de mi abogado y procurador, y los suyos propios. La diferencia puede ser del doble». Confrontado con esta realidad, un vendedor racional preferirá un mal acuerdo a un buen pleito.

Partida de imprevistos: ¿Por qué debe reservar un 10% del presupuesto para «vicios ocultos» tras picar paredes?

Al adquirir una vivienda de segunda mano con la intención de reformarla, el comprador debe operar bajo una premisa fundamental: está comprando una caja negra. Las paredes, suelos y falsos techos ocultan el verdadero estado de las instalaciones y la estructura. Por ello, desde una perspectiva de gestión de riesgos, es un error de bulto no contemplar una partida de imprevistos destinada a subsanar los «vicios ocultos» que, con casi total seguridad, aflorarán durante las demoliciones. Los expertos del sector de la reforma recomiendan reservar entre un 10% y un 15% del presupuesto total de la obra para este fin.

Este fondo de contingencia no es dinero perdido; es una herramienta estratégica de planificación. Permite afrontar sorpresas desagradables sin desequilibrar las finanzas del proyecto ni tener que renunciar a otras partidas. Cuando los equipos de demolición pican un tabique y descubren una bajante de fibrocemento que debe ser sustituida, o levantan el suelo y encuentran una estructura de madera afectada por termitas, el proyecto puede paralizarse si no hay fondos para abordarlo inmediatamente. Estos hallazgos son, en esencia, vicios ocultos que no eran visibles antes de la compra ni de la obra.

La gestión de este fondo de imprevistos debe ser metódica. Su destino principal no es solo pagar la reparación, sino también financiar la «batalla probatoria» si se decide reclamar al vendedor. El uso estratégico de esta partida incluye:

• Informe pericial inicial: La primera asignación, de entre 500 y 2.000 €, debe ser para contratar a un perito en el momento en que se descubre el defecto. Este informe es la piedra angular para cualquier reclamación futura.
• Costes de documentación: Si el hallazgo es grave, puede ser necesario levantar un acta notarial para dar fe del descubrimiento, lo que implica unos honorarios que deben estar previstos.
• Reparaciones críticas: El fondo debe cubrir costes de reparaciones inesperadas pero comunes, como la sustitución de una bajante de fibrocemento (aprox. 2.000 €), el tratamiento de una estructura de madera con termitas (aprox. 4.000 €) o la adecuación de una instalación eléctrica que no cumple el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT) (aprox. 3.000 €).

Considerar este 10% como parte integral del coste de la reforma es la única forma realista de planificar. Pensar que el presupuesto inicial se cumplirá al céntimo en una vivienda antigua es una quimera. Esta reserva le otorga la capacidad de reacción necesaria para documentar el hallazgo, reparar el daño y, si procede, iniciar una reclamación con garantías sin que su proyecto principal se vea comprometido.

Cuadro eléctrico seguro: por qué debe instalar un protector de sobretensiones permanente y transitoria ya

Dentro de los vicios ocultos que afectan a la habitabilidad, las deficiencias en la instalación eléctrica son de las más graves y, a menudo, de las más subestimadas por los compradores. Un cuadro eléctrico anticuado o que no cumple con el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) vigente no es un mero inconveniente: es un riesgo directo para la seguridad de las personas y los equipos. Se considera un vicio oculto grave, ya que compromete el uso normal y seguro de la vivienda. Si se descubre tras la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador dispone de los seis meses del Código Civil para reclamar.

Una de las carencias más críticas en instalaciones antiguas es la ausencia de protectores contra sobretensiones, tanto permanentes como transitorias. Las sobretensiones permanentes, causadas por fallos en la red de distribución, pueden «freír» todos los electrodomésticos conectados en cuestión de segundos. Las transitorias, a menudo provocadas por la caída de un rayo, tienen un efecto similar. Instalar un protector combinado en el cuadro eléctrico es una medida de seguridad esencial y relativamente económica que protege una inversión de miles de euros en electrodomésticos y dispositivos electrónicos.

La ausencia de estas y otras protecciones fundamentales puede tener implicaciones legales que van más allá del plazo de seis meses. En casos extremos, un sistema eléctrico tan deficiente que resulte manifiestamente inseguro o inútil puede ser argumentado bajo la doctrina del «aliud pro alio» (una cosa por otra). Este concepto se aplica cuando el bien entregado es tan diferente a lo pactado que equivale a un incumplimiento total del contrato, no a un simple vicio. Como se desprende de ciertos análisis:

La ausencia de protecciones eléctricas adecuadas puede ser prueba de ‘ruina funcional’ de la instalación, permitiendo reclamar fuera del plazo de 6 meses bajo ‘aliud pro alio’

– Análisis técnico-legal, Interpretación jurisprudencial sobre instalaciones defectuosas

Demostrar la «ruina funcional» es complejo y requiere de un informe pericial muy sólido que acredite que la instalación no solo es defectuosa, sino intrínsecamente peligrosa e inservible. Si se logra, el plazo para reclamar ya no sería el de caducidad de 6 meses, sino el general de prescripción de 5 años para acciones personales. Por tanto, ante cualquier duda sobre la seguridad de su cuadro eléctrico, la acción inmediata debe ser doble: contactar a un electricista para su adecuación y a un perito para evaluar una posible reclamación.

Reforma integral paso a paso: ¿Cómo planificar los gremios para no sufrir un sobrecoste del 20%?

Afrontar una reforma integral en una vivienda recién adquirida es un proceso complejo donde la planificación es clave para evitar sobrecostes y retrasos. Sin embargo, la planificación más detallada puede saltar por los aires si, al empezar las demoliciones, aparecen vicios ocultos graves. Por ello, la verdadera «etapa cero» de cualquier reforma no es la planificación de los gremios, sino una auditoría técnica preventiva. Contratar a un arquitecto o perito para que evalúe el inmueble antes de tirar el primer tabique es la mejor inversión para anticipar problemas y presupuestarlos correctamente.

Si, a pesar de todo, un vicio oculto aparece en plena obra (por ejemplo, una viga de madera podrida tras retirar un falso techo), es fundamental no actuar con precipitación. El instinto puede ser arreglarlo cuanto antes para no parar la obra, pero eso sería un error fatal para una futura reclamación. Destruiría la prueba del delito. Al descubrir el defecto, se debe paralizar inmediatamente la obra en la zona afectada, documentar el hallazgo exhaustivamente con fotografías y vídeos, y llamar a un perito para que certifique la naturaleza y el alcance del vicio. Incluso puede ser recomendable llamar a un notario para que levante acta del hallazgo, creando una prueba con fecha fehaciente.

Solo después de que el perito haya documentado todo y emitido su informe preliminar se podrá continuar con la obra. Este informe servirá de base para reclamar al vendedor, y los costes de la reparación, ahora sí documentados, podrán ser imputados. La correcta planificación de los gremios pasa, por tanto, por integrar estos protocolos de contingencia en el cronograma.

Esta metodología transforma un problema imprevisto en un proceso controlado. Permite gestionar la crisis sin destruir las pruebas necesarias para recuperar la inversión a través de una reclamación bien fundamentada contra el vendedor.

En definitiva, enfrentarse a un vicio oculto requiere de una mentalidad estratégica y una ejecución metódica. Para maximizar sus posibilidades de éxito, el primer paso no es contactar a un abogado, sino obtener una evaluación técnica objetiva de la situación. Un informe pericial detallado es la herramienta que le dará el poder de negociación y la base para una demanda sólida.